22/09/2015  -  Immobilier
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Bail de location vide, ce que l’investisseur locatif doit savoir avant d’investir

 

Le particulier investisseur immobilier peut louer son immeuble de deux manières différentes : en location nue (c’est à dire une location vide), ou en location meublée.

Analysons ensemble les grands principes du bail de location nue ou location vide.

 

La location vide, assurer le clos et le couvert pour le locataire.

La location vide, c’est le mode de location le plus couramment rencontré. Il s’agit de proposer en location un immeuble, vide de ses meubles à un locataire. C’est le locataire qui apportera ses meubles et ses effets personnels pour y vivre convenablement.

 

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent , répondant à des critères de surface et de confort minimum et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire :

 

  • C’est à dire un logement assure le clos et le couvert et qui protège des eaux de ruissellement et les infiltrations ;
  • D’une surface minimum 9 m² avec une hauteur sous-plafond minimale de 2.20m. Soit un minimum de 20 m3 ;

 

Le bail de location vide, un contrat très protecteur du locataire.

La location entre le propriétaire et le locataire est matérialisé par un bail à usage de location vide d’une durée de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale telle les SCI (sauf les SCI constituées entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus qui peuvent contracter des baux de location vide pour une durée de 3 ans).

 

A la fin du bail, celui ci est reconduit automatiquement pour une nouvelle période de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

 

A l’échéance du bail, le propriétaire peut également donner congé à son locataire. Seuls trois motifs permettent au propriétaire de l’immeuble de donner congé et donc de mettre fin au contrat de bail :

 

  • Reprise du logement pour y habiter au titre de sa résidence principale ou pour y loger (sauf pour les associés de personne morale autre que les SCI constituées entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ) ;
  • Vente du logement loué ;
  • Existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

 

Dans ces trois hypothèses, le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois précédant l’échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception (c’est à dire après 2.5 ans, 5.5 ans de location lorsque le propriétaire est une personne physique et 5.5 ans minimum lorsque le propriétaire est une personne morale telle une SCI (sauf les SCI constituées entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus qui peuvent contracter des baux pour une durée de 3 ans).

 

En dehors de ces trois critères, il n’est pas possible pour le propriétaire de donner congé au locataire ni à l’échéance du contrat de bail, ni en cours de bail de location vide. Le locataire est particulièrement protégé par la loi.

 

La loi ALUR améliore encore la protection du locataire lorsque le propriétaire veut mettre fin au contrat de bail.

 

Depuis la loi ALUR du 07/08/2015, le locataire est davantage protégé (encore). En effet, pour tout achat effectué après le 01/08/2015, les délais pour donner congé au locataire sont allongés et certains locataires sont protégés.

 

Un allongement des délais minimum pour donner congé à un locataire.

 

Au delà du délai de 6 mois avant l’échéance du bail, il n’est plus possible pour le propriétaire de donner congé à son locataire sans respecter un délai entre son acquisition et le fait de donner congé :

 

  • Congé pour reprise du logement pour y habiter au titre de sa résidence principale ou loger un proche : Il ne sera pas possible de donner congé à son locataire avant un délai minimum de deux ans après l’acquisition. Ainsi, si l’échéance du contrat de bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, le propriétaire devra attendre une nouvelle période triennale pour donner congé à son locataire ;
  • Congé pour vente du logement : Il ne sera pas possible de donner congé à son locataire avant un délai de trois ans après l’acquisition. Ainsi, si l’échéance du contrat de bail intervient moins de trois ans après l’acquisition, le propriétaire devra attendre une nouvelle période triennale pour donner congé à son locataire.

 

Lors d’une mutation de l’immeuble mis en location, le locataire est davantage protégé.

 

Une protection des locataires âgés de plus de 65 ans avec de faibles ressources.

 

Une autre mesure de la loi ALUR vise à davantage protéger les locataires âgés de plus de 65 ans.

 

Dorénavant, il ne sera plus possible pour le propriétaire de donner congé à un locataire âgés de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources sauf si le propriétaire lui trouve une solution pour se reloger ou si le propriétaire se trouve lui-même âgé de plus de 65 ans avec de faibles revenus.

 

Les revenus permettant de bénéficier de cette mesure sont les revenus pris en compte pour le percevoir des APL : Les locataires de plus de 65 ans qui perçoivent les APL ne peuvent plus être congédié, sauf solution de relogement.

 

Réduction du préavis de locataire lorsque ce dernier souhaite quitter le logement.

 

Lorsque le locataire souhaite mettre rompre le contrat de bail, celui-ci doit respecter un préavis de trois mois. La loi ALUR réduit le préavis du locataire à un mois dans certaines situations, et notamment :

 

  • Lorsque le logement est situé dans une zone tendues (Quelque soit la date de signature du bail, même pour les baux signés avant la promulgation de la loi ALUR ) – CF liste des villes définies comme « zone tendues », c’est à dire dans les grandes villes de France caractérisées par une demande locative pouvant justifier l’investissement immobilier locatif;
  • en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi par le locataire (pas de changement depuis la loi ALUR) ;
  • pour le locataire, quelque soit son âge, dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
  • Pour le locataire bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH).

 

L’encadrement des loyers à PARIS mais également dans toutes les villes de France situées en zone tendues.

 

Contrairement à ce que vous pouvez lire un peu partout dans les médias, l’encadrement des loyers n’est pas effectif seulement à PARIS depuis début août 2015. L’encadrement des loyers est également appliqué partout en France, dans les zone tendues de plus de 50 000 habitants, et cela depuis 2012.

 

L’encadrement, deux régimes en vigueur : Paris et les zones tendues de plus de 50 000 habitants.

 

L’encadrement des loyers à la relocation dans les villes de plus de 50 000 habitants situées dans les zones tendues.

 

Dans les villes définies par décret, l’ensemble des logements inoccupés proposés à la location (c’est à dire tous les logements proposés à la location, puisqu’ils sont par nature inoccupés, sauf éventuellement lors d’une colocation) sont concernés par l’encadrement des loyers.

 

Le décret d’application de la loi sur l’encadrement des loyers dispose que dans logement vacant faisant l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ce loyer appliqué au nouveau locataire peut néanmoins être révisé en fonction de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.

 

Ainsi, entre deux locataires, il ne sera plus possible d’augmenter le loyer. Tout simplement ! Dorénavant, seul l’évolution de l’IRL permettra de revaloriser les loyers.

 

Les lois du marché et l’offre et la demande ne permettront plus de faire évoluer les loyers à la hausse.

 

Il n’est pas interdit de baisser le loyer entre deux locataires, mais attention, une fois baisser, le loyer ne pourra plus être augmenté, sauf application de l’Indice de Revalorisation des Loyers (IRL).

 

L’encadrement des loyers à PARIS, objectif, faire baisser le niveau moyen des loyers

 

L’encadrement des loyers à la re-location ne doit pas être confondu avec l’encadrement des loyers à PARIS qui vise à réduire le montant du loyer lors du renouvellement du bail dès lors que ce dernier est jugé excessif par rapport à un loyer médian.

 

Ainsi, a l’occasion d’un renouvellement de bail, le locataire peut demander une révision à la baisse de son loyer lorsque ce dernier excède, sans raison particulière, le loyer de référence (= loyer médian) fixé par un organisme public : Le locataire demande alors une action en diminution de loyer.

 

Le demande de diminution de loyer doit être réalisée par le locataire dans un délai de 5 mois avant l’échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce courrier adressé au propriétaire, le locataire demande une révision à la baisse de son loyer. Cette demande doit être argumentée et notamment contenir le loyer de référence applicable au logement.

 

Le propriétaire bailler accepte ou refuse cette demande du locataire. En cas de refus, une commission départementale de conciliation est chargée de fixer le loyer à appliquer via un règlement amiable entre locataire et propriétaire.

 

 

Source : leblogpatrimoine.com