29/12/2015  -  Immobilier
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Contraindre l'acquéreur à respecter le compromis de vente

Un compromis de vente a été signé avec un acquéreur chez un agent immobilier. L’acte comporte une clause pénale prévoyant qu’en cas de défaillance de l’un ou de l’autre, des indemnités devront être versées. Quelles sont les possibilités pour l’acquéreur de se désengager ? À quelles conditions ? Est-il possible de l’en empêcher ?

 

Selon la loi, «le compromis de vente vaut vente» (art. 1589 du code civil). En effet, le compromis de vente scelle, à la fois, la promesse du vendeur de vendre son bien, et celle de l’acheteur de l’acquérir. Dès la signature d’un compromis, les deux parties sont donc, en principe, définitivement engagées et ne peuvent plus revenir sur leur décision.

 

Renoncer à l’achat est possible dans deux cas

La loi permet à l’acquéreur de revenir librement sur son engagement, sans avoir à dédommager le vendeur, dans les cas suivants:

- le délai légal de rétractation de 7 jours. Il joue uniquement pour les ventes de biens immobiliers à usage d’habitation. L’acheteur a 7 jours pendant lesquels il peut revenir sur son engagement sans avoir à se justifier (art. L 271-1 du code de la construction et de l’habitation),

- le compromis de vente peut comporter des conditions suspensives. Des clauses du contrat peuvent prévoir que si certaines conditions ne se sont pas réalisées dans un délai précis, la vente définitive ne pourra pas avoir lieu. La condition suspensive la plus fréquente est celle liée de l’obtention d’un prêt par l’acheteur.

 

Faire jouer la clause pénale ou forcer la vente

 

En dehors de ces hypothèses, si l’acquéreur refuse sans motif valable de signer l’acte de vente notarié, le vendeur peut, au choix, renoncer à la vente et demander des dommages-intérêts, ou, au contraire, la faire exécuter de force. Mais forcer la vente est fortement déconseillé. D’une part, l’acheteur risque de s’avérer, au final, insolvable. D’autre part, le bien ne pourra pas être remis en vente avant la fin du procès. Dans ce cas, mieux accepter la rupture du contrat et demander l’application de la clause pénale normalement insérée dans le compromis. Ce type de clause prévoit, en cas d’annulation abusive de l’acquéreur, une indemnisation au profit du vendeur (art. 1152 et 1226 du code civil).

 

L’exécution forcée de la vente : un choix risqué

Plutôt qu’une indemnisation, certains vendeurs préfèrent demander en justice l’exécution forcée de la vente. Le tribunal de grande instance, peut, en effet, condamner l’acquéreur à se rendre chez le notaire sous astreinte (150 € par jour de retard, par exemple), afin de signer l’acte définitif de vente. Mais ce choix est rarement judicieux : si l’acquéreur refuse de signer sans motif valable, c’est probablement parce qu’il n’est pas solvable. En outre, la vente de votre bien immobilier ne sera plus possible pendant toute la durée du procès.

Enfin, forcer quelqu’un à acquérir un bien qu’il ne désire pas peut avoir des conséquences néfastes. Si jamais l’acheteur découvre, par la suite, des vices cachés ou des malfaçons, le procès sera inévitable, là où, dans d’autres circonstances, une négociation amiable aurait pu être envisagée.

 

Les démarches à effectuer

 

Avant d’agir, assurez-vous que l’acquéreur n’est pas dans un cas où il peut légalement renoncer à la vente sans avoir à vous verser d’indemnités.

 

L’acquéreur peut-il faire jouer son droit de rétractation?

 

Le délai de rétractation de 10 jours commence à courir le lendemain de la notification par courrier du compromis de vente au domicile de l’acheteur. En principe, cette notification se fait en recommandé avec avis de réception (LRAR). Mais lorsque l’acte a été conclu par l’intermédiaire d’un professionnel (notaire ou agent immobilier), il peut être remis en main propre à l’acheteur contre récépissé. Le délai de rétractation commence alors dès le lendemain de la remise.

Les formalités légales n’ont pas été respectées: Si les formalités de notification du compromis de vente n’ont pas été respectées, le délai de 10 jours ne se déclenche pas. L’acquéreur peut donc se rétracter quand il le souhaite après la signature du compromis, même un mois après.

Les formalités ont été respectées: Si le compromis a bien été envoyé en recommandé au domicile de l’acquéreur, peu importe qu’il ait été ou non remis entre les mains de son destinataire: en cas d’absence, l’avis de passage déposé dans la boîte aux lettres suffit à faire courir le délai de 10 jours, dès le lendemain du passage du facteur.

- Si l’acquéreur s’est rétracté avant l’expiration du délai de 10 jours, le compromis de vente ne l’engage plus. Le dépôt de garantie généralement de 5 à 10 % du prix de vente) versé au notaire ou à l’agent immobilier lors de la conclusion du contrat, doit lui être restitué dans le délai maximum de 21 jours, décompté à partir du lendemain de la rétractation (art. L 271-2 du code de la construction et de l’habitation).

- Si le délai de 10 jours est dépassé sans que l’acquéreur se soit manifesté, ce dernier ne peut plus se rétracter. Il pourra seulement invoquer, le cas échéant, une condition suspensive pour sortir du contrat.

 

A noter

Si le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

 

L’acquéreur peut-il invoquer la condition suspensive?

 

Lorsque l’acquéreur emprunte pour financer son achat, même partiellement, le compromis de vente est obligatoirement conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt (art. L 312-16 du code de la consommation). Si l’acheteur souhaite renoncer à cette protection, il doit l’avoir indiqué de sa main dans le compromis. Le contrat doit préciser les conditions essentielles de l’emprunt: montant, durée, taux d’intérêt maximal. L’acheteur doit donc accomplir les démarches nécessaires auprès des banques pour obtenir un prêt dans les conditions et les délais indiqués dans l’avant-contrat. Pour effectuer ces démarches, la loi lui accorde au moins un mois. Mais le compromis de vente prévoit généralement une durée plus longue.

 

L’acquéreur n’obtient pas son prêt.

- L’acquéreur peut justifier des démarches accomplies: il doit fournir une attestation motivée de refus de la banque. Le compromis de vente est alors automatiquement caduc. Toute somme versée d’avance par l’acquéreur (arrhes, dépôt de garantie, etc.) est immédiatement et intégralement remboursable, et vous ne pouvez réclamer aucune indemnité à l’acquéreur.

- L’acheteur ne bénéficie pas de la protection de la loi: c’est le cas s’il a manoeuvré pour obtenir un refus de financement de la part des organismes bancaires sollicités. Ce peut être le, par exemple, si l’acquéreur a demandé une somme supérieure au montant prévu dans le contrat, s’il a refusé une offre de prêt réunissant les caractéristiques décrites dans le compromis, ou encore il n’a pas accompli les démarches nécessaires auprès des banques pour obtenir son prêt en temps utile.

 

A savoir

Le refus d’une banque d’accorder un prêt doit être motivé, ce qui doit vous permettre de vérifier si la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis. À défaut de motivation, il s’agit peut-être d’un refus de complaisance de la part de la banque. Dans ce cas, vous pouvez demander à l’acquéreur de fournir une attestation motivée.

 

L’acquéreur obtient son prêt: Lorsqu’un dossier de financement est accepté, la banque adresse à son client une offre contenant toutes les conditions du prêt. Cette offre est valable au moins 30 jours mais l’acheteur doit respecter un délai légal de réflexion de 10 jours avant de pouvoir l’accepter.

 

L’acquéreur ne fournit pas l’attestation prévue: En règle générale, le compromis de vente stipule que l’acquéreur doit transmettre au notaire chargé de la vente définitive une copie de l’attestation de demande de prêt, dès que sa banque la lui remet. Dans un second temps, il devra également communiquer au notaire l’attestation d’offre de prêt ou, au contraire, de refus de prêt. Si l’acquéreur refuse ou omet de lui transmettre ces documents, le notaire se chargera de les lui réclamer par courrier. En cas de litige, ceux-ci vous serviront à prouver que l’acquéreur a manqué à ses obligations.

 

Mettez l’acquéreur en demeure de régulariser la vente

 

Si l’acquéreur ne se présente pas chez le notaire à la date fi xée dans le compromis pour signer l’acte de vente, ou s’il refuse de signer sans raison valable, mettez-le en demeure de venir régulariser la vente dans un délai précis (15 jours, par exemple). Adressez-lui cette mise en demeure par LRAR ou par l’intermédiaire d’un huissier. Si l’acheteur ne répond pas ou refuse de venir signer la vente dans le délai indiqué, le notaire dresse alors un procès-verbal dit «de carence», qui sera publié auprès du service de la publicité foncière (ex-Bureau des hypothèques). Ce document permettra de prouver aux juges, le cas échéant, que l’acquéreur a refusé de respecter ses engagements. Si vous décidez de prendre un avocat pour saisir le tribunal, le notaire lui transmettra une copie authentique de ce procès-verbal.

 

Exigez le versement de l’indemnité prévue au contrat

 

Dans un compromis de vente, la clause pénale oblige celui qui ne respecte pas ses engagements à payer à son cocontractant un montant déterminé, à titre de dédommagement. En général, il est précisé dans le compromis que le montant de l’indemnité correspond à celui du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation qui a été versée au notaire ou à l’agent immobilier par l’acquéreur, lors de la signature du compromis (généralement de 5 à 10 % du prix de vente).

 

Adressez un courrier recommandé à l’acquéreur pour le mettre en demeure de payer le montant prévu par la clause pénale dans un délai précis (souvent précisé dans le compromis). Dans votre courrier, rappelez les termes du compromis de vente qui n’ont pas été respectés.

 

L’acquéreur défaillant accepte de payer: le notaire ou l’agent immobilier vous remet le chèque que lui a signé l’acquéreur au titre du dépôt de garantie (ou d’indemnité d’immobilisation) et qu’il a dû conserver, en sa qualité de séquestre.

 

L’acquéreur défaillant refuse de payer ou ne répond pas: saisissez le tribunal de grande instance (par l’intermédiaire d’un avocat) pour réclamer le paiement de la clause pénale. En principe, les juges vous octroieront le montant prévu par le compromis, sauf si vous prouvez que cette somme est manifestement dérisoire au regard du préjudice que vous avez réellement subi. Mais si les juges peuvent revoir la clause pénale à la hausse, ils peuvent également la revoir à la baisse, s’ils estiment que la somme fixée dans le contrat est excessive.

 

A noter 

Si votre compromis ne comporte pas de clause pénale (hypothèse rare en pratique), vous devez saisir le tribunal de grande instance par l’intermédiaire d’un avocat afin de faire condamner l’acquéreur à vous verser des dommages-intérêts.

 

 

Source : Le Figaro Immobilier