01/07/2015  -  Immobilier
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Copropriété : ce que change le nouveau contrat-type de syndic

A compter du 1er juillet 2015, tous les contrats de syndic doivent se ressembler. Comme prévu par la loi Alur sur le logement de mars 2014, les contrats présentés aux copropriétaires doivent se conformer à un modèle-type, fixé par décret.

 

A présent, les offres des cabinets de syndic doivent adopter une logique de « tout sauf », c’est-à-dire que tous les services rendus par le syndic sont réputés comme étant facturés dans le cadre des honoraires annuels. Seule une liste limitée de prestations peut être facturée en dehors du forfait annuel. Tour d’horizon en questions/réponses de ce qui change pour les copropriétaires et leurs finances.

 

Toutes les copropriétés sont-elles concernées ?

Bien entendu, les syndics professionnels sont tenus de respecter le modèle de contrat-type. Mais cette obligation repose également sur les syndics non professionnels et bénévoles. Autrement dit, aucune copropriété n’est censée échapper au contrat-type. Néanmoins, professionnels et associations de consommateurs estiment qu’il n’est pas adapté aux petites copropriétés et ne sera pas adopté par une majorité de syndics non professionnels.

 

Quelles sont les prestations payées dans les honoraires annuels ?

L’essentiel des services rendus par le syndic sont compris dans le forfait : préparation et tenue de l’assemblée générale annuelle, réunion du conseil syndical, gestion des comptes de la copropriété, assurances... Le détail est précisé en annexe du décret (à lire ici).

 

Attention aux mauvaises surprises cependant. Dans le cas de l’assemblée générale, toute réunion supplémentaire, non prévue initialement dans le forfait, sera facturée en plus. La loi n’encadre pas non plus le nombre d’assemblées générales ou leur durée mais ces renseignements doivent être inscrits dans le contrat, de même que la majoration prévue en cas de dépassement d’horaires. Ainsi, les copropriétaires doivent être attentifs au contenu du contrat, pour s’assurer que les prestations prévues dans le forfait correspondent bien à leurs besoins.

 

Qu’est-ce qui peut être facturé en plus du forfait ?

La liste des prestations hors forfait est également précisée en annexe du décret (à lire ici). Outre les assemblées générales et réunions du conseil syndical supplémentaires, l’établissement et les modifications du règlement de copropriété sont facturées séparément des honoraires annuels. Il en va de même pour le paiement de certains travaux et diagnostics type DPE ou encore les prestations relatives aux litiges et contentieux.

 

Comment est déterminée la rémunération du syndic ?

Le coût des honoraires annuels de gestion courante est inscrit dans le contrat. Pour les autres prestations, les parties doivent choisir entre une rémunération au coût horaire (€/heure) calculée au prorata du temps consacré par le syndic ou un paiement convenu pour chaque prestation particulière.

 

Les travaux présentent cependant un cas particulier. Ici, les honoraires, qui doivent être votés par les copropriétaires en même temps que les travaux proposés, sont déterminés en fonction d’un pourcentage du montant hors taxes des travaux, « à un taux dégressif selon l’importance des travaux ».

 

Quid des frais privatifs ?

Les tarifs des frais imputables aux seuls copropriétaires doivent précisés dans le contrat. En revanche, ils ne sont pas limités par la loi : un arrêté en ce sens est toujours attendu. Ainsi, les frais de recouvrement (envoi d’une mise en demeure de payer), l’établissement de l’état-daté, document indispensable pour tout copropriétaire qui souhaite vendre son bien, ou encore les copies du carnet d’entretien ou d’un DPE ne sont pas plafonnés. Les copropriétaires doivent donc bien étudier le chapitre 9 du contrat-type pour éviter les déconvenues.

 

Bonus : Où figurent les honoraires du syndic dans le contrat ?

C’est l’un des défauts du contrat-type : sa longueur. Dans ce document de 13 pages, vous retrouverez les honoraires annuels du syndic en page 4, et non pas d’emblée en première page.

 

 

 

Source : Toutsurlimmobilier.fr