23/03/2017  -  Juridique
« Retour à la liste

Copropriété : nouvelles obligations qui peuvent coûter cher

Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous occupez ou que vous donnez en location, attendez vous à ce que votre prochaine assemblée générale de copropriété soit longue et mouvementée.

La loi ALUR et la loi pour la transition énergétique prévoient la mise en place de nouvelles obligations pouvant être couteuses et donc faire grincer des dents…

 

Copropriété de plus de 5 ans : Un fond pour financer les gros travaux

 

Toutes les copropriétés de plus de 5 ans ont l’obligation de mettre en place un « fonds travaux » alimenté par une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel global voté en assemblée générale.

 

Cette trésorerie est destinée à faciliter le financement des futurs gros chantiers de la copropriété comme le ravalement de façade, l’isolation des murs extérieurs, la réfection des toitures…

 

Si la création de ce fonds est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots, rassurez-vous la loi ne prévoit aucune sanction si ce fonds n’est pas mis en place.

 

Pour ceux qui voteront la création de ce fonds, nous vous conseillons d’être vigilants sur sa mise en place :

• L’ouverture du compte doit être gratuite. Le syndic ne peut pas se faire rémunérer pour cette opération.

• Les capitaux ne doivent pas transiter par le compte du syndic, ils doivent être placés sur un compte bancaire séparé et rémunéré.

 

Attention : les fonds versés sont définitivement acquis au syndic donc si vous vendez votre appartement, vous n’obtiendrez pas de remboursement. Vous pourrez cependant vous arranger avec l’acheteur pour obtenir une compensation. Cela se pratique déjà pour la taxe foncière.

 

Copropriété de plus de 10 ans : Un diagnostic technique global

 

Toutes les copropriétés de plus de 10 ans ont l’obligation d’envisager la réalisation d’un énième diagnostic : le diagnostic technique global (DTG).

 

Ce dernier doit permettre d’évaluer l’état général des immeubles et d’estimer le coût des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années.

 

Le syndic de copropriété a l’obligation de proposer ce diagnostic à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale mais vous n’avez aucune obligation de voter sa réalisation. Ceci est plutôt une bonne nouvelle compte-tenu du coût du diagnostic compris entre 8 000 € et 15 000 €, un montant non négligeable pour les petites copropriétés.

 

Prenez garde à choisir un diagnostiqueur sérieux et titulaire de compétences dans le bâti mais également sur les réglementations thermiques.

 

Une isolation thermique et acoustique de l’immeuble

 

Si des travaux de grande ampleur sont programmés comme le ravalement de façade, de réfection des toitures, aménagement de garages ou combles…, la copropriété doit également procéder à l’isolation thermique et acoustique du bâtiment.

 

Cette obligation est effective depuis le 1er janvier 2017 pour l’isolation thermique et sera applicable à compter du 1er juillet 2017 pour l’isolation acoustique.

 

L’avantage, vous profitez de la présence des artisans pour ne pas payer deux fois les frais d’installation des échafaudages notamment.

 

L’inconvénient, ces travaux supplémentaires vont alourdir considérablement la facture globale. En revanche, sachez que ces frais peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt transition énergétique (CITE) et/ou à des aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

 

Un chauffage individualisé

 

Toutes les copropriétés dotées de chauffage collectif doivent installer des appareils de mesure de consommation d’énergie individuelle dans chaque logement. Le but est louable car ce changement permet à chaque copropriétaire de payer les charges selon leur consommation réelle.

 

Deux solutions s’offrent aux copropriétaires :

• « Compteur individuel thermique » dont l’installation n’est souvent possible qu’au sein des copropriétés récentes.

• « Répartiteur de frais de chauffage » qui se fixent sur les radiateurs, pour les copropriétés plus anciennes. Cependant, cette solution semble remise en cause car ces appareils ne mesureraient pas la quantité de chaleur consommée mais la température ambiante dans les logements, ce qui provoque des écarts notables sur les factures...

 

La mise en service de ces appareils est progressivement applicable, en fonction de la consommation en chauffage de l’immeuble, entre le 31 mars 2017 et le 31 décembre 2019. Si votre copropriété ne se met pas en règle dans les délais impartis, une amende pouvant aller jusqu’à 1 500 € par logement et par an sera due.

 

Attention : Si votre appartement est donné en location, sachez que le coût des travaux est récupérable sur votre locataire.