19/08/2015  -  Immobilier
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Crédit immobilier : savoir (re)négocier

 

 

Les taux des prêts immobiliers ont entamé un mouvement de hausse. Le moment reste toutefois idéal pour tenter de (re) négocier.

 

L’été n’est généralement pas propice à la recherche d’un prêt immobilier. Afin de faire baisser le flux de demandes traitées durant cette période estivale, où leurs effectifs ne sont pas au complet, les établissements financiers décident stratégiquement, chaque année, de remonter leurs barèmes.

 

Or, cette année, la situation est particulière. Le relèvement des taux est intervenu plus tôt que prévu soit en juin . La raison ? Il fallait endiguer un afflux des demandes de financement qui remonte au début de l’année. C’est une période où les taux d’intérêt ont entamé une décrue avec un point bas historique au printemps. « Face à ce pic de dossiers, plusieurs établissements bancaires avaient à fin mai réalisé leurs objectifs annuels », explique Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement. « Résultat : pour décourager d’éventuels nouveaux demandeurs, certaines enseignes n’ont pas hésité, dès le mois de mai à mener une politique tarifaire dissuasive en relevant leurs grilles de + 0,10 à + 0,30 % », poursuit ce dernier. Ce mouvement de hausse modérée devrait se poursuivre cet été. Mais rien d’alarmant, d’autant que, dès l’automne, de nouvelles offres devraient faire leur apparition. « Disposant de leurs enveloppes pour 2016, les établissements financiers auront plus de marges de manœuvre. Pour mémoire, les dossiers de crédit montés au dernier trimestre se débouclent quelques mois plus tard, c’est-à-dire qu’ils seront comptabilisés en 2016 », explique un banquier.

 

 

Penser aux « à-côtés »

 

Face à ces ajustements à la marge, le timing semble malgré tout idéal pour (re) négocier un prêt. Les remontées observées sont « faibles et ne représentent que quelques centièmes de points sur les longues durées notamment sur 20 ans », relativise-t-on chez le courtier Cafpi. En ce moment, « un prêt sur deux est une renégociation », ajoute-t-on chez Meilleurtaux.com. Un prêt immobilier à taux fixe pour un dossier « moyen » avoisine 2 % sur 15 ans et 2,30 % sur 20 ans. Pour décrocher un taux plus attractifs, soit de 0,3 à 0,5 % inférieurs, mieux vaut disposer d’un bon profil (revenus réguliers, produits d’épargne, pas de compte débiteur). Il faut aussi savoir s’armer de patience pour obtenir le feu vert pour le crédit car les circuits d’instruction des dossiers sont saturés depuis déjà plusieurs mois . C’est l’embouteillage chez les courtiers en crédit, chez les banques et même chez les organismes de caution. Le temps de traitement d’un dossier a doublé, voire triplé.

 

Décrocher un bon taux ne suffit pas. Il faut penser à (re)négocier les « à côté » comme par exemple les frais de dossiers et l’assurance décès invalidité. Mieux vaut parfois opter pour la délégation d’assurance , soit une couverture individuelle souscrite hors de la banque. Elles sont économiques parfois jusqu’à 50 % moins chères que celle de la banque. Là encore, ces acteurs de la chaîne du crédit croulent sous les demandes et tardent à donner leur réponse. « En cas de sélection médicale, il faut compter une réponse dans un délai de quinze jours contre deux jours en temps normal. Toutefois, cela devrait se résorber pendant l’été », assure Roger Mainguy, directeur général d’April Santé Prévoyance.

 

Une Loi Alur revue et corrigée

 

Promulguée en mars 2014, la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové, surnommée « loi Alur » a connu de nombreux assouplissements. Face au tollé de la profession, le premier ministre, Manuel Valls, indiquait, il y a déjà un an, que ce texte allait être appliqué avec « réalisme et pragmatisme ». Certains indiquent que cette loi a été en partie vidée de sa substance. Ainsi, quelques mesures phares ont été assouplies alors qu’elles avaient crispé en leur temps les acteurs de l’immobilier. C’est d’abord le cas de la suppression de l’assurance obligatoire baptisée Garantie universelle des loyers (GUL). Alternative à la caution, cette couverture devait indemniser, pendant 18 mois, le bailleur privé en cas d’impayés de loyers et de charges. Autre évolution majeure par rapport au texte de loi initial : il n’y a plus d’encadrement général et systématique des loyers dans toutes les zones tendues comme le prévoyait au départ Cécile Duflot, l’ex ministre du Logement. Dans l’application du texte, seul Paris est actuellement concerné (le dispositif est entrée en vigueur le 1er août) par cette mesure. Sa mise en œuvre a été décidée à titre expérimental.

 

 

Source : Les Echos