29/09/2015  -  Patrimoine
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Des SCPI pour accéder aux rendements de l’immobilier d’entreprise

 

La « pierre papier », les SCPI en particulier, offrent des rendements très avantageux par rapport aux autres placements. Qui plus est, ces SCPI peuvent être achetées à crédit, ce qui, en période de taux bas, ajoute à leur attractivité.

 

Depuis la crise de 2008, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) rencontrent un succès grandissant auprès des épargnants, battant tous les ans leur record de collecte (près de 3 milliards d’euros en 2014). Cela tient en un mot : performance ! Elles sont en effet le seul placement à avoir offert un rendement supérieur à 5 %, chaque année depuis plus de 25 ans. Même si la performance moyenne tend à s’éroder, elle est passée de 5,48 % en 2010 à 5,08 % en 2014, elle reste cependant attractive, comparée à celle de l’assurance-vie en euros (2,50 % en 2014) ou du Livret A (1 % à peine). Pour 2015, les professionnels s’attendent à un nouveau recul de quelques points, légèrement sous les 5 %.

 

Des rendements stables et élevés

 

Les SCPI dites de rendement (à la différences des SCPI fiscales, moins rentables, mais offrant un avantage fiscal) permettent aux particuliers d’accéder au marché de l’immobilier de bureau ou de commerce, un marché de professionnels auxquels ils n’ont normalement pas accès, du fait des tickets d’entrée très élevés. Ce marché sous-jacent offre un réservoir de performances bien plus important que celui de l’immobilier résidentiel. Un logement mis en location vous procurera au maximum un rendement de 4 % à 5 % l’an, quand l’immobilier de bureau peut en offrir près du double. Les SCPI ont également l’avantage d’une certaine visibilité en termes de rendement, les mouvements à la hausse comme à la baisse étant beaucoup moins violents que sur les marchés financiers.

 

Un placement de long terme

 

Vous pouvez acheter des parts de SCPI pour quelques centaines d’euros et la SCPI s’occupe de tout, vous n’avez plus rien à faire. Exit donc les ennuis liés à la gestion d’un patrimoine immobilier, les vacances locatives, les travaux, etc. Attention cependant, mieux vaut avoir un horizon de placement long, et d’au moins 10 ans, pour amortir les frais d’entrée, souvent supérieurs à 10 %. Surtout que les parts de SCPI sont peu liquides. Si vous voulez vous en débarrasser, il vous faudra trouver un acheteur. Elles sont tellement recherchées en ce moment que ce n’est pas un problème, mais cela pourrait changer en cas de gros choc sur le marché immobilier. Pour choisir, reportez-vous aux performances passées des SCPI, qui vous donneront au moins une indication sur la qualité de la gestion. Préférez les SCPI ayant une capitalisation élevée, avec un patrimoine immobilier plus diversifié, ce qui permet toujours de mieux mutualiser votre risque.

 

Utiliser le levier du crédit

 

Les parts de SCPI peuvent s’acheter à crédit. En période de taux bas, cela permet de faire jouer au maximum l’effet de levier. L’opération peut ainsi être financée en partie par les loyers. Et surtout, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers taxables à l’impôt sur le revenu. Attention cependant, tous les établissements de crédit n’acceptent pas de financer de telles opérations. De plus, quand ils le font, c’est souvent pour une partie seulement de l’opération et à un taux légèrement majoré par rapport aux taux habituellement pratiqués. SCPI et assurance-vie font bon ménage

 

Attention, les loyers dégagés par vos parts de SCPI supportent l’impôt sur le revenu dans votre tranche d’imposition. Plus vous êtes imposés, plus c’est cher ! Ceux qui sont dans la tranche à 45 % par exemple, paieront 45 % d’impôt sur leurs loyers, plus 15,5 % de prélèvements sociaux, soit au total 60,5 % ! Pour alléger la note, vous pouvez investir dans des SCPI à travers votre contrat d’assurance-vie. C’est alors la fiscalité allégée de l’assurance-vie qui s’applique (7,5 % + 15,5 % de prélèvements sociaux après 8 ans et après abattement de 4.600 euros pour un célibataire et 9.200 euros pour un couple). Mais, encore faut-il que votre assureur vous offre la possibilité de souscrire en parts de SCPI et, bien sûr, que les SCPI qu’ils proposent soient de bonne facture. Sous ces deux réserves, l’assurance-vie est une bonne enveloppe pour les SCPI.

 

 

Source : Les Echos