09/05/2016  -  Immobilier
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Encadrement des loyers : les bonnes raisons de l'étendre au Grand Paris

Le ministère du Logement dit réfléchir à une extension à la petite couronne francilienne de l'encadrement des loyers, qui s'applique déjà à Paris. Pas illogique à l'heure où la métropole du Grand Paris se met en place.

 

A terme, il n'y a pas qu'à Paris que l'encadrement des loyers pourrait s'appliquer. Une partie de l'Île-de-France pourrait notamment être aussi concernée. Le ministère du Logement l'a en effet indiqué il y a quelques semaines : « des travaux sont en cours » pour élargir « le bénéfice » de l'encadrement des loyers en petite couronne francilienne. Cette mesure phare de la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) - qui ne s'applique pour l'instant qu'à Paris - provoque pourtant l'ire des professionnels de l'immobilier, ainsi que le rejet de la classe politique de droite, mais aussi de la frange social-libéral du parti socialiste.

 

Crainte d'un blocage infondée

 

Pourtant cette mesure ne fait que limiter les abus, et redonne en conséquence du pouvoir d'achat à des locataires du secteur privé étouffés par le poids du logement dans leur budget. La crainte d'un blocage général des loyers par le biais de ce dispositif est, en fait, infondée, puisque le dispositif se contente de s'appuyer sur un « loyer de référence » par quartier et par type de bien, que les bailleurs privés ne pourront pas dépasser de plus de 20 % pour louer.

 

Tout de même, la communication du ministère du logement ouvre la porte à un étalement de l'application de l'encadrement des loyers aux départements limitrophes de Paris, dont le parc de logements est, comme dans la capitale, majoritairement occupé par des locataires. Un tel encadrement serait-il faisable ? Assurément oui, car l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) possède déjà, comme pour Paris, les données suffisantes pour fixer les fameux « loyers de référence » par quartier et par type de bien.

 

Un enjeu de cohérence

 

Mais au-delà du caractère opérationnel du dispositif, son étalement à la petite couronne revêt surtout un enjeu de cohérence. Car quasiment en même temps que l'instauration de l'encadrement des loyers intramuros, la métropole du Grand Paris, dont le périmètre institutionnel regroupe Paris et les départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), a été créée. Or, l'un de ses principaux objectifs vise à réduire les déséquilibres sociaux, territoriaux et fiscaux au sein même de la métropole.

 

Créer, dès maintenant, une dichotomie forte entre Paris et ses communes limitrophes concernant la politique du logement pourrait donc s'avérer dans ce cadre improductif. « Nous entrons désormais dans une logique métropolitaine sur les questions de logement », note Jean-Claude Driant, professeur à l'école d'urbanisme de Paris. « II serait donc plus cohérent politiquement de ne pas limiter l'encadrement à la seule ville centre, et de traiter l'ensemble de la métropole de la même façon », ajoute-t-il. C'est l'argument principal en faveur de l'extension de l'encadrement des loyers aux communes proches de Paris.

 

Le neuf, pas concerné

 

Quid alors des critiques récurrentes qui visent l'encadrement des loyers, et qui stipulent qu'une telle mesure atteindrait négativement la confiance des investisseurs, ce qui nuirait à la production de nouveaux logements ? « L'argument de mise en cohérence à l'échelle métropolitaine de la politique du logement est supérieur », estime, du reste, Jean-Claude Driant. D'autant que dans l'absolu, ajoute-t-il, « le neuf n'est quasiment pas concerné par l'encadrement des loyers ».

 

En effet, les investissements locatifs dans le neuf dépendent en grande partie du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel, dont les loyers sont déjà plafonnés. Ils sont en principe inférieurs d'environ 20 % aux loyers de marché, ce qui de facto exclurait le risque de perte de rentabilité pour les investisseurs locatifs en petite couronne si l'encadrement était instauré.

 

Limiter les abus

 

Par ailleurs, il faut rappeler que l'objectif de ce dispositif s'inscrit dans « une logique de stabilisation des loyers, et de réduction des loyers exagérées, parfois franchement abusifs », détaille Jean-Claude Driant. C'est la même logique qui habite les pouvoirs publics en Allemagne, où un nouvel encadrement des loyers a été récemment instauré dans les zones tendues. Une mesure acceptée par les allemands qui cultivent une culture de la location et sont peu attirés par l'investissement locatif, les bailleurs étant principalement des personnes morales.

 

Enfin, il faut aussi noter que les loyers en France sont globalement en baisse depuis 2010. Un rattrapage dû au fait qu'ils s'étaient établis à des niveaux trop élevés dans les années 2000 par rapport aux revenus des locataires du secteur privé. A court terme, la rentabilité des bailleurs dans l'ancien qui ne pratiquent pas des loyers abusifs, ne devrait donc pas être inquiétée.

 

Du reste, le ministère du logement reste flou sur son agenda. Et, si l'on sait d'ores et déjà qu'un tel encadrement en petite couronne ne sera pas instauré avant 2017, il ne restera au mieux que quelques mois à l'exécutif pour le mettre en place. Or, en cas d'alternance, il y a très peu de chances qu'il soit instaurer tant il rebute à droite.

 

 

Source : La tribune