21/07/2015  -  Immobilier
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Immobilier : la caution bancaire impossible à réformer ?

L'autorité de la concurrence n'a pas souhaité rendre un avis prônant l'éclatement de l'oligopole des banques sur le cautionnement bancaire immobilier.

 

 

L'Autorité de la concurrence n'a donc pas jugé bon de remettre en cause le système de cautionnement bancaire immobilier en France. Il consiste pour le consommateur à solliciter une société pour garantir à sa banque, moyennant finances, le bon paiement des mensualités de son crédit immobilier. Or ce marché est un oligopole bancaire.

 

Saisie par l'UFC-Que Choisir, l'Autorité s'est contentée de rendre un avis préconisant une meilleur information des emprunteurs, jugeant une remise en question de ce marché « matériellement difficile à mettre en place ». Un argument peu convaincant qui s'explique en partie par la prépondérance du cautionnement bancaire dans la stabilité des banques françaises. Ce mécanisme couvre aujourd'hui près de 60 % des prêts immobiliers en France contre seulement 30% pour l'hypothèque, et est reconnu pour sa solidité.

 

Un premier niveau de protection

 

Dans une note datant de 2012, l'agence de notation Standard & Poor's valorisait notamment la caution des prêts immobiliers à la française, à l'inverse faiblement représentée dans les pays anglo-saxons. En fait si l'on prend en compte les voisins européens, seules la Suisse et la Belgique ont généralisé cette pratique. « Ces garanties financières agissent comme un premier niveau de protection en cas de détérioration de la qualité de crédit des emprunteurs », indiquait S&P dans sa note. Ce qui limite encore l'impact d'un défaut des emprunteurs sur le secteur financier.

 

D'autant que le leader du marché, Crédit Logement, est une société dont les principales banques françaises sont actionnaires, et qui possède plus de 50 % des parts de marché du cautionnement bancaire des prêts immobiliers dans l'hexagone. Les banques mutualisent donc en quelque sorte leur risque de crédit.

 

Un intérêt limité pour les consommateurs

 

Si ce mécanisme présentait jusqu'ici un intérêt prudentiel, auquel l'Autorité de la concurrence ne veut pas toucher, en ce qui concerne l'intérêt du consommateur, il y a en revanche beaucoup à redire. Ainsi l'UFC-Que Choisir reproche aux banques une absence de mise en concurrence sur ce type de garantie -non obligatoire dans la loi- qui s'impose à la grande majorité des emprunteurs, parfois sans qu'ils le sachent, et a un coût non négligeable allant de 800 à 2.000 euros.

 

« C'est presque 50% de la prime payée par les consommateurs qui revient dans la poche des banques qui imposent le cautionnement », déplorait en septembre dernier Alain Bazot, le directeur de l'UFC-Que Choisir. Chaque consommateur a ainsi au mieux le choix entre l'organisme de cautionnement commun à la plupart des banques, Crédit Logement, et la filiale de leur banque.

 

Une allocation des fonds qui sert à remplir les caisses des banques

 

L'UFC reprochait plus précisément deux choses aux organismes de cautionnement : d'une part l'absence de concurrence tarifaire. Elle avait ainsi calculé qu'en alignant les tarifs moyens pondérés des acteurs du marché sur ceux de la filiale de cautionnement la moins chère, ce sont 563 euros qui pourraient revenir en moyenne dans la poche des consommateurs.

 

Et d'autre part, l'UFC a remis en question l'allocation des fonds récoltés par les banques. En effet, le fonds mutuel de garantie (FMG) du Crédit Logement, utilisé pour couvrir les sinistres et abondé par l'ensemble des emprunteurs cautionnés, pèserait aujourd'hui 3,9 milliards d'euros. Or entre 2011 et 2013, entre 110 et 160 millions d'euros seulement ont été débloqués chaque année pour couvrir les défauts de paiement. Les montants restants sont placés sur les marchés financiers et alimentent les caisses des banques grâce aux intérêts dégagés. Ce qui représente une importante manne financière. L'UFC-Que Choisir estime ainsi que le fonds pourrait être autosuffisant, et que l'intégralité des cautions dont s'acquittent les emprunteurs pourrait leur être remboursée une fois leurs crédits payés.

 

Bref, il y aurait beaucoup à redire sur les pratiques des banques en matière de cautionnement des prêts immobiliers, mais au nom de l'intégrité du système bancaire français, on préfère éviter de détricoter un système réputé protecteur.

 

 

Source : La Tribune