17/01/2017  -  Immobilier
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Immobilier : le bon filon de l’investissement dans une cave

Petit prix et forte rentabilité, la cave séduit de plus en plus les investisseurs en immobilier locatif à Paris. Mais il existe d’importants écarts de performance d’un arrondissement à l’autre, avertit l’étude de JeStocke.com

 

Comment réaliser un investissement immobilier locatif dans la capitale avec une rentabilité élevée alors que l'on ne dispose que d'un petit budget ? L'achat de petits espaces est une solution. Pour les « classiques » chambres de bonne ou de service, « il faudra débourser, en moyenne, 70.000 euros », précise Ludovic Huzieux, fondateur d'Artémis Courtage, avec un espoir de rendement « de 3,5 % à 4 % par an en moyenne en meublée, contre 1 à 1,5 % si la chambre est louée vide ». D'autres solutions existent, plus rémunératrices et dont le ticket d'entrée peut être aussi plus modeste. Aux côtés du parking, dont la location rapporte à Paris en moyenne 5 % net, avant impôts (pour une place de parking achetée 31.200 euros et louée 131 euros par mois), du box ou garage, qui sert une rentabilité locative brute moyenne autour de 12 %, la cave présente une alternative de plus en plus prisée.

 

Entre 1.000 et 3.000 euros par mètres carrés

 

« La demande de location de cave qui nous parvient a bondi de 94 % en 2016, les caves parisiennes sont de plus en plus convoitées », observe Laure Courty, fondatrice de JeStocke.com, plate-forme de la location de cave, box et garage en France. Pour devenir propriétaire d'une cave, comptez entre 1.000 et 3.000 euros par mètres carrés en fonction de la localisation, de l'accessibilité et de l'état de la cave. Principale difficulté, la dénicher, car ce marché reste, sans mauvais jeux de mot, très souterrain ! « Si 65 % des appartements sont vendus avec une cave, indique JeStocke.com dans une étude réalisée sur ce marché à Paris (*), l'achat de caves indépendantes se fait principalement via les sites de petites annonces entre particuliers, par le bouche à oreille ou sur des sites de vente aux enchères. » A Paris, par exemple, ces dernières permettent, « de mettre la main sur de beaux lots de dizaines de caves », assure Laure Courty. Autres filons, interroger son voisinage, le syndic de copropriété, le gardien de son immeuble, le cas échéant, ainsi que les plates-formes de location spécialisées (Costockage.fr, JeStocke.com, Ouistock.fr...). Il est aussi judicieux de mettre, tout simplement, une petite annonce dans sa résidence, si le règlement de copropriété l'autorise. Ce qui n'est pas toujours le cas. Quelle surface faut-il acheter ? Outre naturellement la question du budget dont dispose l'investisseur, il faut avoir en tête que, selon JeStocke.com, « la superficie moyenne louée [au travers de son site ] se situe entre 6 et 8 mètres carrés. » Mais, prévient aussi la plateforme, « gare aux moyennes. Passés à la loupe, les chiffres montrent que les petites caves, de 2 à 3 m2 comme les grandes caves, de plus de 20 m2, plus rares, performent très bien. » En tout état de cause, ne pas oublier que les frais de mutation, improprement dénommés « frais de notaire », appliqués à cet achat sont élevés. Selon les Notaires de France, les droits de mutation pour les ventes de caves et parkings sont de 5,80 % sauf dans 4 départements et il convient d'ajouter les émoluments et divers. Avec ces émoluments et divers, on arrive autour de 10 %.

 

Plus de 10 % de rentabilité brute

 

Investir dans une cave fait, en théorie, figure de placement plus rentable et moins risqué que l'investissement locatif classique - studio ou appartement - à condition de choisir avec soin le bien et le quartier. Il existe d'importants écarts de performance d'un arrondissement à l'autre, avertit l'étude de JeStocke.com (voir illustration). Ainsi, la plupart des arrondissements du centre (2e, 3e, 4e ou 7e) offrent une forte rentabilité, en dépassant les 10 % en brut, soit une rentabilité nette autour de 8 %, après impôts et charges - légères. Seul le 1er arrondissement peine à atteindre les 5 %. « Le 12e et le 15e affichent aussi des taux attractifs, notent les auteurs de l'étude, et méritent d'être regardés de près. »

 

Concernant les loyers, les disparités sont importantes. L'enquête montre que, dans la plupart des arrondissements, les loyers moyens des caves ne suivent pas la tendance des loyers de l'immobilier d'habitation. Les loyers moyens pour 1 m2 de cave dans le 1er, le 2e ou le 6e sont en effet parmi les plus bas (voir illustration) là où ils atteignent les prix les plus élevés quand il s'agit de m2 habitables. Autre surprise, dans le 12e arrondissement, le loyer d'1 m2 de cave sur JeStocke.com (23 euros) atteint presque le loyer d'1m2 de surface habitable (24,90 euros, d'après les estimations de prix MeilleursAgents au 1er décembre 2016).

 

Forte demande dans le 18e arrondissement

 

A quoi tiennent ces écarts ? « Le fil conducteur est celui de l'accessibilité en voiture dans le quartier où se trouve la cave », souligne Laure Courty. Donc, à l'extrême, de ce point de vue, l'Île Saint-Louis, où les prix de l'immobilier sont stratosphériques, fait figure de très mauvais marché pour investir dans une cave. Même sanction pour les caves dans des immeubles situés dans des zones inondables, en quai de Seine. A l'inverse, les arrondissements parisiens périphériques plus accessibles aux voitures, comme le 12e ou le 15e, seront prisés des loueurs.

 

« La demande est particulièrement importante dans le 18e, confie la fondatrice de JeStocke.com. Nous supposons que cela tient au fait que la population y est plus jeune et mobile. Elle change d'appartement régulièrement, a besoin de stockage et dispose sans doute de moins de surface pour se loger et stocker. ». Cette tendance se retrouve aussi, mais de façon moindre, dans le 19e, 20e et 12e. JeStocke.com signale également que la demande de cave est en forte augmentation, en petite couronne, dans les départements des Hauts-de-Seine et de Seine-Saint-Denis.

 

Scruter le taux d'occupation

 

En sus du montant des loyers, l'investisseur dans « l'immobilier cave » devra être attentif au critère du taux d'occupation. Dans la capitale, le taux d'occupation moyen du parc de caves disponibles sur JeStocke.com (plus de 300 annonces, le double en Île-de-France) avoisine les 70 %. Certains arrondissements enregistrent un taux dépassant même les performances des acteurs du selfstockage. Le 7e atteint, par exemple, 98 %.

 

(*) Étude réalisée auprès de quarante agences immobilières et syndicats de copropriété à Paris et des sites de petites annonces (paruvendu, leboncoin et vivastreet) entre le 21 et le 25 novembre 2016. Données JeStocke.com au 1er décembre 2016 sur la base de 300 annonces à Paris.

 

 

Source : Les Echos