29/11/2016  -  Immobilier
« Retour à la liste

Immobilier : les loyers repartent à la hausse...mais sans excès

Les loyers du secteur privé ont légèrement augmenté de 1 % sur les dix premiers mois de l’année, dévoile le dernier baromètre de Clameur. La reprise de l’activité se confirme dans toutes les régions.

 

Dans l'arbitrage acheter ou louer sa résidence principale, il faut dorénavant tenir compte d'une tendance qui se précise, celle du retour à la hausse des loyers en France. Le dernier baromètre de Clameur, l'observatoire des professionnels de l'immobilier, confirme l'augmentation des loyers du secteur privé : + 1 %, en moyenne, depuis le début de l'année, à fin novembre 2016. Durant la même période, l'an dernier, les loyers reculaient de 1,1 %. « Après une début d'année maussade, observe Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris Ouest et responsable de l'étude, les loyers de marché [relocation ou location nouvelle, dans le secteur libre], se sont ressaisis. » Au-delà de l'effet saisonnier, qui se caractérise par un renouveau habituel de l'activité locative au printemps et à l'été, « la pression de la demande est restée soutenue jusqu'en novembre, alors qu'habituellement, le marché redevient beaucoup plus calme dès le début de l'automne », détaille-t-il.

 

Poursuite de la hausse dans les grandes villes universitaires

 

Dans la catégorie des vingt plus grandes villes de France (de plus de 146.000 habitants, voir illustration), seul Reims voit ses loyers baisser dans la période (dix premiers mois de 2016), de - 1,9 % en moyenne. La palme de la plus forte hausse, sur un an glissant revient au Mans (+ 3,2 %). Les progressions de loyers déjà enregistrées dans de grandes villes universitaires depuis le début de l'année se confirment : c'est ainsi le cas pour Nice (+ 2,3 % après + 0,1 % sur les dix premiers mois de 2015), Rennes (+ 2 % après - 0,7 %), Marseille (+ 1,9 % après - 3,9 %), Bordeaux (+ 1,8 % après + 1 %), Lille (+ 1,4 % après - 1,5 %) et Montpellier (+ 1,1 % après - 2,1 %). Le Havre, qui était au premier rang des plus fortes hausses de loyers sur huit mois, affiche encore sur les dix premiers mois de 2016 une progression de 1,7 %, après une baisse de 1,5 % sur la même période de 2015. Dans la capitale, la petite remontée des loyers s'est poursuivie (+ 1 % après - 1,3 % en 2015), ce qui laisse dubitatif sur l'efficacité des mesures publiques d'encadrement des loyers.

 

Pas de surchauffe

 

Pas de quoi toutefois s'affoler concernant la pression sur les loyers si l'on élargit le regard aux trois années passées. Depuis 2013, et dans 60 % agglomérations concernées, relève Michel Mouillart, « les loyers ont crû moins vite que l'inflation [+ 0,4 %, en moyenne, chaque année, d'après l'Insee] et dans les autres villes, la hausse a été contenue, de moins de 1 % dans la plupart des cas. » De 2013 à 2016, à fin novembre, les loyers ont même diminué à Lille, Marseille, Nîmes, Saint-Etienne ou à Toulon. Ils ont stagné au Havre et à Montpellier. Et n'ont que faiblement augmenté à Angers, Dijon, Grenoble, Lyon, Nantes, Strasbourg et Toulouse.

 

Conformément à une tendance déjà observées depuis août 2013, les loyers des petites surfaces, qui représentent 21,8 % du marché locatif privé, ne sont pas en surchauffe. Leur progression est,depuis le début de l'année, à fin novembre, quasi comparable à la moyenne du marché. Les loyers des trois-pièces (26,7 % du marché), enregistrent également une évolution modérée (+ 0,6 %), à l'image des quatre-pièces (12 % du marché), en hausse de 0,7 %. Pour autant, nuance Michel Mouillart, « depuis 2013, ils augmentent plus rapidement que le marché (+ 0,4 % en moyenne chaque année) : avec respectivement + 0,7 % et + 1 % par an. » Les loyers continuent à croître en revanche pour les deux-pièces (+ 1,3 %) et ceux des cinq-pièces et plus (+ 1,4 %). Pour les grands logements, segment de marché étroit, « la pression de la demande reste toujours très forte pour des produits généralement bien situés et d'un niveau de qualité et de confort supérieur à la moyenne. »

 

Fluidité retrouvée dans presque toutes les régions

 

Le regain de dynamisme du marché locatif privé tricolore tient à plusieurs facteurs. « La mobilité résidentielle des locataires est alimentée par la vitalité de la démographie, les aspirations à une amélioration des conditions de logement qui ont accompagné le redressement du moral des ménages et par les besoins de mobilité professionnelle que la reprise économique a commencé à renforcer », énumère Michel Mouillart, Sans oublier le puissant moteur de la baisse des taux de crédit immobilier ainsi que les aides publiques à l'accession dans le neuf, qui ont permis de doper l'acquisition immobilière. « Le rebond de l'activité permet à l'offre locative nouvelle [celle présentée chaque année sur le marché] de se redresser dans toutes les régions, commente Michel Mouillart et d'afficher maintenant un niveau supérieur à celui qui était le sien en 2011, lorsque le marché sortait de sa récession des années 2008-2009 et avait retrouvé une bonne fluidité. » Si l'activité locative s'est reprise dans la quasi-totalité des régions de France, c'est particulièrement le cas en Bretagne, dans les Pays-de-la-Loire, en Basse-Normandie, en Poitou-Charentes, en Aquitaine et en Provence-Alpes-Côte d'Azur (Paca), où l'accession à la propriété est importante.

 

Par ailleurs, les niveaux de loyers ont peu d'influence sur ces évolutions récentes en termes de mobilité. Par exemple, remarque le baromètre de Clameur, « l'activité ne se redresse que lentement en Bourgogne ou en Franche-Comté, reculant même dans le Limousin, où les loyers sont parmi les moins élevés, alors qu'elle s'accroit rapidement dans d'autres régions où les loyers sont parmi les plus élevés, comme en Aquitaine ou en région Paca. »

 

Dégradation des logements

 

Toutefois, dans les marchés déjà tendus - où l'offre est donc insuffisante face à la demande - comme à Lille et à Paris, la situation ne s'améliore pas. « Le risque d'une crise quantitative sévère de l'offre locative privée se renforce [dans ces villes, notamment], du fait de l'insuffisance de la construction privée constatée depuis de nombreuses années, alors que la mise en oeuvre de l'encadrement des loyers conduit les propriétaires bailleurs dont les recettes locatives diminuent à restructurer leur patrimoine en défaveur des placements immobiliers. »

 

Un mieux concernant l'effort d'amélioration et d'entretien des logements loués depuis le début de l'année se confirme. Mais il demeure très en deçà de sa moyenne de longue période. « Cette évolution, déplore l'Observatoire, ne paraît pas suffisante pour enrayer le mouvement de dégradation constatée au cours des deux dernières années. » Ce constat est d'autant plus inquiétant pour l'avenir que les copropriétés sont soumises à de nouvelles contraintes en matière d'entretien et de rénovation du parc privé dans le cadre de la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte.

 

 

Source : Les Echos