13/08/2015  -  Immobilier
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Immobilier : les villes qui montent et celles qui baissent en province

 

 

Après une correction générale, les prix de l’immobilier commencent à repartir en province car les acheteurs reviennent. Toutefois, à Lyon, à Marseille et à Nice, les baisses l’emportent toujours.

 

Après trois années de baisses consécutives des prix et des volumes, la demande retrouve de la vigueur et anime le marché. La correction générale des prix de l’immobilier un peu partout dans les grandes villes, y compris à Paris intra-muros ainsi que dans sa banlieue , conjuguée au bas niveau des taux d’intérêts redonne des couleurs aux marchés régionaux. Ce regain d’achats participe au redémarrage des transactions, observé au second trimestre 2015. Le réseau Laforêt chiffre, en région (hors Ile-de-France), la hausse de la demande à 6 % et celle des transactions à 7,2 % (entre les semestres 2015 et 2014). De son côté, la Fnaim signale une hausse moyenne des valeurs de 0,5 % en province dont 0,6 % pour les appartements et 0,4 % pour les maisons. Baisse des stocks

 

Résultats de ce changement de rythme : les délais de vente se raccourcissent et les stocks de biens à vendre dans le portefeuille des agents immobiliers commencent à s’amenuiser. « L’offre dans certains secteurs commence à devenir insuffisante, car il n’y pas plus de vendeurs», explique Brice Cardi, le PDG du réseau L’Adresse avec une contraction évaluée à 4 %. Mais cette embellie « reste fragile et le marché continue de chercher son équilibre » commente Jean-François Buet, président de la Fnaim. Lorsqu’on y regarde de plus près, la situation demeure contrastée selon les zones géographiques. Au sein d’une même région, les marchés diffèrent d’une ville à l’autre et même à l’échelle des quartiers d’une même commune. Zoom sur quatre grandes cités régionales que sont Marseille, Lyon, Toulouse et Nice.

 

Marseille : du mieux après une forte baisse

 

Dans presque tous les arrondissements de la cité phocéenne, les prix sont en repli. Meilleursagents.com chiffre ce reflux des appartements anciens s’établit à -1,4 % et à -1,5 % pour les maisons avec des prix moyens respectifs de 2.445 €/m2 et 3.110 € /m2.

 

Depuis le début 2015, les acteurs constatent un réveil de l’activité tant du côté de l’offre que de la demande. « Les vendeurs semblent avoir pris conscience du reflux des valeurs et acceptent de réviser leurs prétentions. Quant aux acheteurs après avoir différé leur projet, ils cherchent à nouveau mais des biens plus accessibles qu’avant », relève Alain Revertigat de l’agence Century 21 Alphée.

 

Alors simple rebond ou réelle reprise après une baisse des valeurs de 15 à 20 % en trois ans ? « Il est encore trop tôt pour le dire, tant l’activité est instable», commente Didier Bertrand, d’Immobilière Le Marquis. Dans le 2e, l’arrondissement historique de Marseille, le mètre carré avoisine les 3.500 €. Mais, pour s’offrir un bien en première ligne avec vue directe sur le Port, le prix du mètre carré peut monter jusqu’à 5.500 € notamment dans les immeubles réalisés par l’architecte Pouillon. Dans le 5e, un T2 de 35 m2 se vend aujourd’hui entre 80.000 et 90.000 € contre 100.000 en 2012. Riche en grandes surfaces avec ces beaux immeubles bourgeois et haussmanniens, le 6e est un secteur prisé avec un mètre carré qui oscille entre 2.400 et 3.000 €. Dans le micromarché Vauban, qui dispose de maisons allant de 80 à 120 m2, la valeur de la pierre peut tutoyer les 4.000 € le m2. Dans la partie est de la ville, les valeurs restent inchangées avec des décrochages de 15 à 20 % depuis 2011. Il faut compter entre 1.500 et 1 800 € le mètre carré dans l’ancien et de 2.500 à 2.900 € dans du récent. En 2017, ce secteur sera desservi par la L2, une rocade urbaine destinée à contourner la ville et actuellement en chantier. Les professions libérales, les infirmiers et d’autres professions de santé apprécient l’endroit qui offre un accès facile à l’hôpital de La Timone. Nombreux à La Capelette, les programmes neufs s’écoulent autour de 3.200 € le m2.

 

Lyon : plus dynamique, mais des prix en repli

 

Marché immobilier traditionnellement en prise avec la situation économique (mutations professionnelles), le secteur de Lyon « intra muros » retrouve, ces derniers mois, un certain dynamisme concernant les volumes de transactions. Il n’en reste pas moins que les prix sont toujours orientés à la baisse : - 3 % à 3.184 €/m2 pour les appartements et - 2 % à 3.533 € pour les maisons. « Le marché immobilier n’est pas spéculatif. Il se réveille, toutefois les acheteurs mettent du temps à négocier », indique Gilles Vaudois de Laforêt à Lyon.

 

Pour mémoire, la capitale de Rhône-Alpes a longtemps résisté à la tendance baissière. Selon Century 21 France, ce marché, essentiellement animé par des transactions de résidences principales (75,3 %) attire surtout (à plus de 60 %) des acheteurs entre 25 et 40 ans dont une majorité (42,6 %) d’employés et d’ouvriers. Rue de Belfort, dans le quartier de la Croix-Rousse, un appartement de de 85 m2 a changé de mains cet été pour la somme de 400.000 €, alors qu’il était en vente depuis l’automne dernier affiché à 420.000 €. Du côté des maisons, le marché résiste avec une hausse de 1 %, à 305.000 €. A noter que la ville continue de se métamorphoser et construire du neuf pour toutes les catégories de ménages. Cette offre régulière de logements nouveaux permet ainsi limiter la pression sur le marché ancien. Dans le secteur de La Part-Dieu, 2.000 logements seront prochainement construits.

 

Toulouse : en voie de stabilisation

 

Après trois années d’un dynamisme immobilier détonnant, alors que le reste de la France connaissait un net ralentissement du marché, l’immobilier toulousain marque finalement le pas. Les hausses sont désormais faibles. Selon Meilleursagents.com, le prix moyen d’un apparemment et d’une maison s’établit respectivement à 2.790 € le mètre carré (+ 0,7 %) et 2.873 € (+ 1 %). Selon Katia Marchesini, négociatrice au sein du réseau Optimhome, le marché de la Ville rose connaît aujourd’hui plus d’offres que de demandes avec la possibilité pour les acquéreurs d’opérer un choix sélectif avant de se décider. Résultat : seuls les biens sans défauts et/ou bien placés ne sont pas sanctionnés par ce marché où les acheteurs font la loi. Les quartiers les plus concernés par ce changement de tendance (ralentissement de la hausse) sont ceux de Saint-Cyprien, de l’Hippodrome et de Purpan-Ancely, où le mètre carré avoisine 2.000 €. Avec ses immeubles de caractères (La « Toulousaine », en brique rouge, l’appartement haussmannien), les quartiers historiques du centre-ville (Saint-Etienne, Carmes, Capitole, Grand-Rond, etc.) conservent néanmoins la cote. Quelques rares biens d’exception se monnaient entre 4.500 et 5.000 € le mètre carré. Dans d’autres secteurs résidentiels (le Chalets, Cote Pavée, etc.), les prix résistent également. Ainsi, un T3 de 105 m2 avec du cachet situé dans un hôtel particulier du XVIe siècle s’est adjugé 445.000 €. Du côté des maisons, nombreuses dans l’agglomération, les prix baissent de 2,8 % avec une valeur moyenne de 257.400 €.

 

Nice : toujours en recul

 

Ce marché star de la Côte d’Azur est dans le rouge avec une tendance quasi analogue pour les maisons et les appartements. Les baisses de prix pour ces deux types de biens sont respectivement de 3,1 % et de 3,4 % à 4.409 € /m2 et 3.766 €/m2. Toutefois, ces valeurs moyennes ne reflètent pas les écarts importants au sein de cette commune. « Comptez, pour un appartement, 2.200 € le m2 à Pasteur et jusqu’à plus de 10.000 € le m2 du côté du mont Boron », affirme Benjamin Mondou, de Century 21 Nice. « A mi-2015, les professionnels locaux constatent un retour des acheteurs notamment pour les petites surfaces (studio, deux-pièces). Le volume de ventes de ces biens progresse d’environ 5 % », constate Gérard Mezou, président de la région Fnaim Paca.

 

A l’opposé, le secteur des biens familiaux (grands appartements et villas) ne redémarre pas avec une clientèle étrangère peu active et peu de candidats Français en quête d’une résidence secondaire. « Pour des biens standards, les acheteurs prennent leur temps et discutent âprement le prix. En revanche, dès que les habitations proposées sur le marché sortent de l’ordinaire (vue mer, terrasse en ville, bel immeuble, etc.), on ne constate aucune baisse des valeurs», affirme Jérôme Ugo de l’agence Laforêt Nice. Dans le quartier de La Lanterne, un deux-pièces de 38 m2 avec une belle terrasse et une vue mer a trouvé preneur sans négociation à 142.000 € . Autre exemple : dans le secteur du Port, un deux-pièces de 45 m2 s’est adjugé à 150.000 €.

 

Source : Les Echos