19/09/2016  -  Immobilier
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Immobilier neuf « Pinel » : les villes à éviter

Le Laboratoire de l’Immobilier vient de publier la liste des 17 communes éligibles au dispositif Pinel où il est préférable... de s’abstenir ! La situation du marché locatif risque de remettre en question la rentabilité de l’opération. Explications.

 

Boosté par des conditions exceptionnelles de financement d'un achat immobilier à crédit, l'investissement locatif privé dans le neuf, via le régime dit « Pinel », connaît un franc succès. Au deuxième trimestre de 2016 , plus de 50 % des acheteurs dans le neuf utilisent ce dispositif de défiscalisation, redéfini à la fin de l'année 2014. Mais, acquérir un logement en Pinel, le plus souvent un appartement, n'est pas exempt de risques. L'attrait fiscal de ce régime (voir encadré) ne doit pas masquer les règles de prudence à observer avant d'investir.

 

 

17 communes à risques

 

Comme pour tout placement immobilier, la qualité de l'emplacement (ville, quartier) ainsi que l'état réel de la demande locative (offre/demande, vacance, niveau des loyers de marché...), sont primordiaux. Toutes les villes n'offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Afin de conseiller les particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif, le Laboratoire de l'Immobilier, société d'études de Théséis, spécialiste de la sélection de programmes immobiliers neufs, vient de publier la liste des 17 communes éligibles au dispositif Pinel où des risques locatifs peuvent actuellement se présenter. Certaines sont à éviter, d'autres à surveiller (voir illustration). Pour établir cette liste, l'organisme a croisé plusieurs critères quantitatifs et qualitatifs *.

 

Des marchés « sous-tendus »

 

« Nous mettons en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B1 et B2 [voir encadré] de bénéficier du dispositif Pinel, alerte ainsi le Laboratoire de l'Immobilier. En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes habituels d'une pénurie de logements tels qu'un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d'une offre de logements abondante, voire excessive. »

 

L'expert incite donc à la prudence sur certaines villes des zones B1 et B2, qu'il qualifie de « marchés sous-tendus, et donc à risque... ». La liste fait en quelque sorte office de « principes de précaution pour des investisseurs peu avertis et motivés par la réduction d'impôt », explique également Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l'Immobilier.

 

Comprendre le zonage Pinel

Le Pinel ne s'applique pas à tout le territoire. Il est réservé aux logements situés dans des communes répertoriées dans des zones géographiques où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande. Par exemple, la zone A bis, dans laquelle le plafond de loyer est le plus élevé, correspond à Paris et à certaines communes chères de la banlieue parisienne, dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'oise. Le régime Pinel ne s'applique pas dans la zone C ni, sauf agrément du préfet de région, dans la zone B2. Attention, les plafonds de loyer décrits ci-dessus peuvent être ajustés à la baisse par le préfet selon l'état du marché locatif local. Pour les baux conclus en 2016, les plafonds de loyers sont les suivants :

. Zone A bis : 16,83 euros/m2/mois

. Zone A : 12,50 euros/m2/mois

. Zone B1 : 10,07 euros/m2/mois

. Zone B2 : 8,75 euros/m2 et par mois.

 

Le groupe des villes « à éviter » combine différents points noirs comme un taux de vacance élevé (entre 9 % et 20 % contre 7,7 %, en moyenne, en France), une évolution démographique défavorable et un rythme de construction de logements neufs soutenu ou qui s'accélère. Toutes les villes étiquetées « à éviter » ne sont pas forcement les plus mal notées sur l'ensemble des critères. Par exemple, le Mans affiche un taux de vacance relativement correct de 9,1 % (la moyenne est à 7,7 %), un ratio nombre de nouveaux ménages/nombre de nouveaux logements de 1,54 % (un marché correctement « alimenté » avoisine un ratio de 1,1 %), mais une évolution démographique négative (- 1,3 % entre 1999 et 2013) et l'activité de constructions neuve (autorisations et mises en chantier) reste soutenue. Le Havre, également estampillée ville « à éviter », enregistre un taux de vacance de 9,3 %, mais pêche par son ratio nouveaux ménages/nouveaux logements, de 3,96 %, et une forte activité de constructions neuve alors que la population s'effondre (évolution démographique de - 9,9 % entre 1999 et 2013). A Saint-Etienne, le taux de vacance est en revanche très élevé (11,7 %), le ratio nouveaux ménages/nouveaux logements, correct, de 1,31 %, mais la population en recul (- 4,5 % entre 1999 et 2013) tandis que la ville continue à enregistrer un rythme de construction neuve soutenue.

 

Les villes classées dans « à surveiller », c'est le cas de Perpignan, d'Angers, certes relativement mieux-disantes sur les critères pré-cités (par exemple, elles figurent dans une fourchette comprise entre 7,7 % et 14,3 % du point de vue du taux de vacance) ne sont pas non plus conseillées pour y réaliser un investissement locatif en Pinel.

 

Effectuer un choix pertinent

 

Concernant la liste de 17 communes, Franck Vignaud apporte la nuance suivante : « ces recommandations prévalent à l'échelle de l'agglomération, mais une petite opération bien placée en hyper-centre (produit rare...) peut s'avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type d'investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché immobilier, souvent réservées aux investisseurs les plus expérimentés », ajoute-t-il.

 

Au demeurant, rassure le spécialiste, le zonage Pinel est « cohérent dans son ensemble ». Dans les zones A bis et A, les plus tendues, les indicateurs des agglomérations qui y sont classées, analyse Franck Vignaud « confirment la persistance d'un manque de logements. Il n'y a donc pas d'alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l'offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste... ».

 

Par ailleurs, ne pas investir dans cette liste de communes à éviter ou à surveiller, recommande Franck Vignaud, « ne dispense nullement les investisseurs de s'assurer de la pertinence de leur choix : l'emplacement, le prix de vente, le loyer envisagé et la cohérence du projet avec leur situation patrimoniale demeurent les éléments clés d'un investissement pérenne. »

 

Pinel, mode d'emploi

Le dispositif Pinel, favorisant l'investissement locatif dans le neuf, donne la liberté de s'engager à louer pour six, neuf ou douze ans, en contrepartie de réductions d'impôt supplémentaires et proportionnelles : 12 %, 18 % ou 21 % (23 %, 29 % ou 32 % outre-mer). Second atout : il est permis de louer à sa famille, ascendants comme descendants. La réduction d'impôt s'applique aux investissements locatifs réalisés jusqu'au 31 décembre 2017. Attention, cet avantage fiscal est plafonné. La loi autorise un montant total d'investissement de 300.000 euros par an - soit un réduction d'impôt maximale de 36.000 euros étalée sur six ans, 54.000 euros, sur neuf ans et 63.000 euros sur douze ans - avec deux opérations au maximum et un prix au mètre carré plafonné à 5.500 euros. En outre, vous devez vous engagez à louer le logement à un montant ne dépassant pas un certain plafond, variable selon la localisation du logement et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

 

* Pour identifier les territoires en situation de en situation de suroffre immobilière, l'organisme a retenu les indicateurs suivants :
o Taux de vacance du parc de logements (source Insee - données 2013) 
o Population communale et variation de la population (sources Insee - données 1999 et 2013)
o Variation du nombre de logements construits et variation du nombre de ménages entre 1999 et 2013 (données Insee)
o Nombre de logements autorisés depuis 2010 (données Sitadel)
o Nombre de logements mis en chantier depuis 2010 (données Sitadel)
De plus, le Laboratoire de l'Immobilier indique se servir de données plus qualitatives comme le taux de remplissage des résidences et les éventuelles difficultés locative, fournies par des administrateurs de biens locaux.
 
 
Source : Les Echos