13/05/2015  -  Immobilier
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Le marché immobilier repart sur de nouvelles bases en 2015

Les prix immobiliers sont revenus à leur niveau de 2009. Combinée à des taux d’emprunt toujours plus bas, cette chute a rendu de nouveau solvable une grande partie des Français qui n’avaient plus accès à la propriété.

 

Une bulle n’éclate pas toujours, il arrive qu’elle se dégonfle. C’est exactement ce qu’il se passe depuis bientôt quatre ans sur le marché immobilier français. Le volume des prêts accordés – un bon indicateur de l’activité – est passé de 160 à 119 milliards d’euros depuis 2011, et les prix ont peu à peu reflué. «Ceux de nos logements neufs ont baissé de plus de 10 à 12%. Parce que nous avons reconfiguré tous nos projets en cours de route, pour les adapter à la demande, par nos clients, de logements moins chers», reconnaît Jean-Philippe Bourgade, PDG de BPD Marignan. S’y ajoutent ce que les promoteurs appellent pudiquement les «aides à la vente», ces petits cadeaux (frais de notaires, cuisine équipée…) que Gilles Hautrive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier, évalue «entre 4 et 4,5% du prix de vente».

Dans l’ancien, même glissement : pour Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières Century 21, «les prix ont baissé de 2,8% l’an dernier, après - 1,1% en 2013 et - 2,9% en 2012». Ce qui fait, en trois ans, une baisse de 7,7%… Et encore davantage, soit - 12%, si l’on retire l’inflation, autrement dit si l’on calcule en euros constants. En fait, les prix d’aujourd’hui sont revenus à leur niveau de 2009. Et, prévient Sébastien de Lafond, président de Meilleur-sAgents, «il n’y a aucune raison qu’ils remontent cette année…»

Campagne désertée

Cette chute a été un peu moins forte dans les grandes villes comme Lyon, Toulouse, Bordeaux et Paris… même si les prix de la capitale sont repassés pour la première fois depuis quatre ans sous la barre des 8.000 euros le m2. Elle a en revanche été plus sévère dans les agglomérations moyennes, davantage touchées par le chômage, et dans les campagnes. Là, les acheteurs ont disparu, dégoûtés par l’introduction d’une nouvelle fiscalité (la sixième en six ans) sur les plus-values.

Propriétaires schizophrènes

Pourtant, les besoins sont énormes. Il faut loger chaque année entre 250.000 et 300.000 Français supplémentaires et renouveler un parc inadapté aux nouvelles exigences environnementales. «Il y a eu jusqu’à 850.000 acheteurs dans l’ancien et 470.000 dans le neuf. Aujourd’hui, ils ne sont plus que 700.000 dans l’ancien et 350.000 dans le neuf. Ceux qui manquent ne reviendront pas d’un coup», constate Philippe Taboret, directeur général du courtier en prêts Cafpi.

Mais leur absence a suffi à entraîner le marché dans une spirale de baisse des prix. Et il a profondément modifié le profil des acquéreurs. Le client qui avait fait les beaux jours des hausses des années 2000, celui qui achetait après avoir vendu, est devenu une denrée rare. Dans le neuf, il ne représente plus que 20% des clients. Parfois moins : pour le PDG de Kaufman & Broad, Nordine Hachemi, «cet acheteur, que nous appelons dans notre jargon le secundo-accédant, ne pèse plus aujourd’hui que 8 à 10% de nos ventes…» Et dans l’ancien, sa part a reculé de 15 points. La raison est simple, ce propriétaire est schizophrène : le vendeur qui est en lui refuse de baisser le prix du bien qu’il met en vente, alors que le même, quand il cherche à acheter, s’efforce d’obtenir un rabais.

Investisseurs rassurés

Les investisseurs avaient, eux aussi, disparu. En trois ans, presque 400.000 (200.000 dans l’ancien, plus de 150.000 dans le neuf) avaient choisi d’aller placer leur argent ailleurs. «Depuis l’automne, ils font leur retour», constate Chris-tian Terrassoux, PDG de Pitch Promotion et président de la Fédération des promoteurs (FPI) d’Ile-de-France. Ont-ils vraiment le choix ? La pierre rapporte entre 3 et 5% net, alors que les rendements des assurances-vie ou des livrets plafonnent de 1 à 2,5% par an.

De plus, depuis le 1er septembre 2014, ces investisseurs peuvent bénéficier du «Pinel». Ce dispositif permet une ré-duction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% en échange de loyers plafonnés plus proches de ceux du marché. «C’est un dispositif plus intéressant que le Duflot, sauf en proche couronne parisienne», analyse François Payelle, président de la FPI. Voilà qui explique en partie la forte hausse (+12,5%) des ventes de logements neufs au dernier trimestre 2014.

 

 

Source : Challenges