25/01/2016  -  Immobilier
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L’épargne immobilière le bon plan pour 2016 ?

Peu connue des Français, l’épargne immobilière est le placement idéal pour aller chercher du rendement en cette période de taux d’intérêt bas. Quels sont les produits concernés ? Comment les choisir ? Tour d’horizon de vos possibilités pour l’année 2016.

 

Pour dynamiser le rendement de votre épargne, l’immobilier reste une valeur sûre. Pourtant, peu de Français s’intéressent de près à la pierre-papier. Selon une étude OpinionWay réalisée en novembre 2015 pour la société Perial, seulement 24% des sondés affirment connaître les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI ), un pourcentage qui tombe à 12% pour les foncières et à 5% pour les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI ).

Conséquence : 3% des Français possèdent des parts de SCPI , d’OPCI ou de foncières. Mais alors que les taux de rémunération des produits d’épargne grand public, comme le Livret A ou l’assurance vie, sont une nouvelle fois appelés à baisser en 2016, miser sur la pierre-papier est loin d’être anodin.

« Tout épargnant intéressé par l’immobilier trouve en France les supports d’investissement adaptés à sa situation et ses caractéristiques », précise Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Si vous souhaitez vous lancer dans l’épargne immobilière, vous devriez donc facilement trouver chaussure à votre pied.

 

La SCPI , une copropriété immobilière élargie

 

Parmi les trois grands produits d’épargne immobilière, les SCPI sont les mieux appréhendées des Français. La capitalisation des sociétés civiles de placement immobilier atteignait près de 35 milliards d’euros à la fin du premier semestre 2015 selon l’Aspim. La raison de cet engouement ? Des performances fortes sur courte comme longue durée.

Selon l’étude « 40 ans de performances comparées » réalisée par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) en 2015, le taux de rendement interne (TRI ) moyen des SCPI s’affiche à 5,7% entre 2009 et 2014, contre 1,7% pour le Livret A, 3,4% pour l’assurance vie en euros ou 2,9% pour l’investissement locatif. Sur 10 ans, la performance monte à 8,2%, puis à 9,9% sur 15 ans pour culminer à 10,5% sur la période 1974-2014.

 

Comme le veut l’adage, « il n’y a pas de rendement sans risque » et la souscription de parts de SCPI ne doit pas être prise à la légère, le capital placé n’étant pas garanti. Le principe même de ce type de sociétés doit en effet pousser l’épargnant à la prudence. « L’origine de la SCPI est immobilière : c’est de la copropriété immobilière élargie », explique Guy Marty, directeur de l’IEIF . Le métier de la SCPI étant de gérer un patrimoine immobilier, de l’entretenir et d’en tirer des revenus sous forme de loyers, vérifier le taux d’occupation financier de la société doit être une priorité. Cet indicateur permet en effet d’apprécier la vacance locative de l’immobilier géré. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ), assimilable au rendement, donne quant à lui une vision de la performance de la SCPI sur le court terme. Le montant des frais de souscription et de gestion doit également être observé attentivement.

Avec un rendement moyen de 5,08% en 2014 et qui devrait s’afficher aux alentours de 4,80% en 2015, les SCPI devraient encore tirer leur épingle du jeu et attirer des épargnants toujours plus nombreux en 2016.

 

L’OPCI pour dynamiser son assurance-vie

 

Comme les SCPI , les OPCI se présentent comme une alternative à l’investissement immobilier en direct, en proposant de placer son épargne dans l’immobilier commercial sans souci de gestion, le tout pour un ticket d’entrée calibré au plus juste. Si les premières s’avèrent mieux identifiées par les épargnants, les secondes gagnent sans doute à être connues. D’ailleurs, nombreux sont les Français qui y consacrent déjà une partie de leur épargne, sans nécessairement s’en rendre compte. S’il est possible d’investir en direct, via l’acquisition d’actions d’OPCI logées dans un compte titres, cette voie reste encore peu pratiquée, la faute notamment à la méconnaissance des particuliers et à celle des intermédiaires bancaires. Mais l’OPCI grand public figure parmi les actifs pouvant composer les unités de comptes d’un contrat d’assurance-vie multisupports. Ses caractéristiques en font d'ailleurs un produit plus prisé des assureurs.

« L’actif de l’OPCI se limite à environ 60% d’immobilier, le reste étant composé de valeurs liquides, souvent orientées vers l’immobilier, par exemple des actions de sociétés foncières cotées », explique Arnaud Dewachter.

Concrètement, cela signifie que l’OPCI s’avère plus liquide que la SCPI et procure une flexibilité accrue aux compagnies dans leur allocation d’actifs. Celles-ci ne s’y sont pas trompées : en 2014, les OPCI ont représenté près de 4% de la collecte totale de l’assurance-vie selon les chiffres de l’IEIF, en sachant que 87% de celle-ci s’est effectuée sur les fonds en euros. Autre illustration du succès de ce véhicule, la croissance exponentielle de la capitalisation des OPCI grand public, passée de 248 millions d’euros en 2011 à 3,28 milliards au premier semestre 2015.

Pour l’épargnant, souscrire des unités de compte incluant des OPCI permet de doper le rendement de son contrat multisupports mais pas seulement. Ainsi, il tire les fruits du dynamisme de l’épargne immobilière tout en bénéficiant de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie plutôt que celles des revenus de capitaux mobiliers et plus-values mobilières, applicables au compte-titres. Revers de la médaille, l’exposition aux valeurs cotées pénalise le rendement des OPCI , historiquement moins rentables que les SCPI . En outre, cette poche d’actifs financiers laisse imaginer que l’OPCI s’avère plus risquée que la SCPI , investie quasi-intégralement dans la pierre. Une idée reçue qui ne se vérifie pas nécessairement : « La volatilité moyenne de la performance des OPCI grand public a atteint 2,4% en 2014. Elle est deux fois moins importante que celle des SCPI spécialisées en immobilier d’entreprise (4,5%).

La valeur de la part de SCPI a donc évolué deux fois plus que celle de la part d’OPCI », analyse le délégué général de l’Aspim. Attention toutefois à ne pas tirer de conclusions hâtives, « il ne s’agit pas d’une règle établie ad vitam aeternam », souligne-t-il. Pour les plus prévoyants, il est possible de s’informer sur la composition des actifs d’un OPCI en consultant la documentation mise à disposition par les sociétés de gestion sur leur site internet.

 

 

Source : Mes Finances