20/06/2016  -  Immobilier
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S’offrir une résidence secondaire à moins de 100.000 euros

Des taux très bas, des prix en forte baisse et un climat sociétal qui redonne de l’attrait aux maisons de proximité… C’est le moment d’acheter une maison de vacances à la campagne. Les pistes pour réaliser une bonne affaire.

 

Une maison de 115 mètres ­carrés au coeur du Perche vendue récemment 95.000 euros ; une longère typiquement normande de 51 mètres carrés, à 25 minutes d'Honfleur dans les terres, à vendre 106.000 euros ; une maison rénovée en pierre au coeur de la campagne creusoise proposée pour 55.000 euros... Les maisons de campagne ont perdu entre 30 et 40 % de leur valeur en huit ans. Ce marché, qui avait le vent en poupe jusqu'en 2008, a été complètement bloqué avec la crise des « subprimes ». « Alors que le marché dans l'ancien a globalement bien résisté à la crise en France, avec des baisses cumulées de 7 à 8 % en tout, celui des résidences secondaires a dégringolé, prix et volumes confondus. Les prix ont chuté de 30 % sur certains secteurs. Et les transactions de 50 % sur les zones les plus chères », avance Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. De manière générale, plus on s'éloigne des spots privilégiés et du littoral, plus l'impact de la crise sur la baisse des volumes et des prix a été important. Mais où peut-on acheter avec un budget de 100.000 euros ? « Avec 100.000 euros, on peut acheter un petit immeuble au coeur du Massif Central, mais on reste loin du compte pour un studio avec vue sur mer dans une station balnéaire huppée », explique Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt.

 

Zoom sur trois régions phares aux problématiques assez différentes.

 

Près de Paris : la Normandie

 

Si vous cherchez dans une région proche de Paris, difficile de trouver un bien en bon état à ce prix dans l'Eure (dans l'ancienne Haute-Normandie), très proche de Paris ou en (ancienne) Basse-Normandie à moins de 40 kilomètres de la mer. Et même dans ce cas, « on tombe rarement en dessous de 120.000-150.000 euros, et il faut souvent compter de 50.000 à 100.000 euros de travaux », alerte Marie Le Goaster, agent OptimHome en Basse-Normandie.

 

En revanche, on trouve de jolies maisons à colombages d'une petite centaine de mètres carrés avec jardin à ce prix, à Pont-Audemer, dans les terres, à 40 kilomètres de Deauville. « Avec toutefois une tendance inflationniste pour ce type de villes, également prisées par la clientèle locale », alerte Yann Jehanno.

 

On peut trouver un certain nombre de biens à Carentan (Manche, ancienne Basse-Normandie), située sur la côte est, moins chère que Barneville-Carteret (à l'ouest), car plus sauvage et moins touristique. « C'est l'une des rares régions proches de Paris, où l'on peut encore trouver ce type de bien. A trois heures de Paris via l'A13, à proximité de gares, des plages du Débarquement, dans une campagne préservée avec des maisons en pierre typique, cette région ne manque pas d'atouts. Seule contrainte : la météo ! Mais les acheteurs qui s'intéressent à ce secteur sont avertis », affirme Fabrice Abraham.

 

Le Perche à nouveau accessible

 

A l'ouest de la capitale, dans le Perche, on trouve quantité de biens avec jardin pour ce budget, mais l'offre se rétrécit également considérablement dès qu'on cherche une maison avec du charme, en bon état et surtout ne présentant pas de gros défauts (en bord de route, dans une zone désagréable ou bruyante, etc.).

 

Les prix ont chuté de 20 à 30 % en plein coeur de la région, dans des villages comme Longny-au-Perche, Rémalard, Mortagne-au-Perche, mais de 50 % dans les petits villages plus reculés comme Nocé, Le Gué-de-la-Chaîne, tous les deux entre Bellême et Nogent-le-Rotrou, selon Jacques Lemaître, agent immobilier Orpi dans la région. La clientèle des amoureux du Perche a beaucoup changé, selon lui. Ceux qui y achètent une résidence secondaire aujourd'hui recherchent davantage un manoir ou une demeure à plus gros budget. Ce qui laisse plus de choix et de marge de négociation pour les maisons à moins de 100.000 euros, avec cependant une demande croissante des résidents locaux.

 

Petits budgets : visez la Creuse

 

Dans les régions rurales en plein coeur de la France, la situation est très différente. Dans la Creuse par exemple, département le plus sinistré, beaucoup d'agences immobilières ont totalement disparu du paysage depuis 2008. Il a fallu cette décote abyssale pour que le marché commence à se rétablir. Si bien que, pour Damien Demarigny, agent OptimHome dans cette région, « les prix sont stables et assez bas pour le moment ! Il est temps d'investir dans la Creuse ! 100.000 euros représentent le prix de vente moyen dans la région ». Ainsi, de très nombreuses maisons en état et avec du terrain sont à ce prix, voire bien moins chères, que ce soit dans le centre des villages creusois ou dans des secteurs plus isolés.

 

Les délais de vente sont de 105 jours en moyenne dans la Creuse chez OptimHome, tous biens confondus, mais ils dépendent en réalité beaucoup de la qualité de la maison. « Si le prix est bon, elle se vendra très vite », assure Damien Demarigny.

 

Le bon moment pour investir

 

La chute libre des prix des résidences secondaires ces dernières années, combinée à des taux d'emprunt historiquement bas, permettent d'acheter à des conditions très intéressantes. En découle un léger regain d'intérêt pour ce marché depuis le début de l'année.

 

« Globalement, le contexte est aujourd'hui favorable à l'immobilier. Concernant les résidences secondaires, nous constatons un alignement des planètes : leurs prix ont beaucoup baissé, les taux d'intérêt sont à des niveaux extrêmement bas et, face aux incertitudes géopolitiques, les Français retrouvent l'envie de s'offrir une résidence secondaire dans l'Hexagone. Résultat : les transactions reprennent et la clientèle francilienne fait son retour sur ce marché », explique Yann Jehanno. Chez OptimHome, le nombre de ventes de maisons de campagne à moins de 100.000 euros était proche de zéro en 2013 et 2014, puis a suivi une reprise fin 2015 et les ventes ont augmenté de 37 % en 2016. En Basse-Normandie par exemple, Marie Le Goaster constate une nouvelle dynamique depuis le début de l'année avec une augmentation de 20 % des transactions des résidences secondaires par rapport à il y a quatre ans. La clientèle étant composée d'une majorité de jeunes Parisiens (30-50 ans).

 

« Il y a un petit rebond en ce début d'année, mais ce n'est pas l'euphorie. Beaucoup de jeunes ont une vision plus consumériste des vacances (voyages, Airbnb) et ne veulent pas s'embarrasser d'une résidence secondaire. Et puis, les indicateurs économiques vont mieux, mais un certain nombre de mesures ont durablement refroidi les Français », nuance Olivier Colcombet, président d'Optim­Home. Les fortes hausses ces dernières années de la fiscalité locale, taxe foncière et taxe d'habitation, calment les ardeurs des éventuels acquéreurs. Et vu la baisse des dotations aux collectivités locales, il est probable que la pression fiscale augmente encore. « Il s'agit d'un achat plaisir, assorti d'aucune incitation fiscale, de réduction possible en cas de travaux, etc. Donc en cas de crise, c'est le premier budget que les Français font sauter », poursuit Olivier Colcombet.

 

Encore des marges de négociation

 

Sur ce type de biens, les ventes se font assez rapidement quand le bien est au bon prix (entre trois et six mois), car ils ne sont pas si nombreux à moins de 100.000 euros. Il y a deux biens à vendre pour un acheteur aujourd'hui, là où c'était l'inverse il y a sept-huit ans. Le rapport de force s'étant totalement inversé, cela a fait chuter les prix de vente des biens. « Mais pour un bien à moins de 150.000 euros, la marge de négociation reste limitée, elle peut néanmoins atteindre les 10 à 15 % si la maison nécessite de gros travaux », explique Marie Le Goaster.

 

Les pièges à éviter

 

S'offrir aujourd'hui une résidence secondaire est un pur achat plaisir. Avec un budget de 100.000 euros, il ne faut pas s'attendre à trouver un placement rentable. Difficile avec ce budget d'acquérir un bien dans un secteur recherché, ce qui permet de le louer aisément ou de revendre rapidement si besoin est. L'important est donc de choisir une maison coup de coeur dans un endroit qui vous plaise.

 

Soyez cependant attentifs à certains points : calculez l'éloignement avec les commerces, la gare la plus proche, évitez une localisation en bord de route trop passante. Il est essentiel également de visiter les lieux avec un professionnel avant l'achat pour connaître précisément en amont le montant des travaux. Enfin, ne négligez pas le poids de l'entretien annuel (lire ci-dessus), qui revient à plusieurs milliers d'euros, même pour une petite ­maison.

 

 

Source : Les Echos