Fév 2018 DOSSIER : IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF), désormais abrogé.

Comment connaître le montant à déclarer à l’IFI ?

L’IFI est un impôt annuel sur la valeur de vos biens ou droits immobiliers. Il s’applique depuis le 1er janvier 2018 si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €.

Les biens à déclarer

Vous devez prendre en compte votre patrimoine immobilier, situé en France ou à l’étranger, ainsi que celui de votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire ainsi que celui de vos enfants mineurs. Vos biens meubles (mobiliers, véhicules, bateaux…), vos actifs financiers (contrats d’assurance-vie, de capitalisation, comptes titres, épargne réglementée) ainsi que vos biens immobiliers affectés à votre activité professionnelle sont exonérés d’IFI.

Tous vos autres biens immobiliers sont imposables : résidence principale (après abattement de 30 %), résidence secondaire, immobilier locatif, titres de sociétés détenant de l’immobilier. Sont notamment imposables à l’IFI les parts de SCI, SCPI et OPCI, même lorsqu’elles sont détenues dans un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation.

Si certaines règles sont respectées, il est prévu des exonérations (totales ou partielles) pour les biens loués meublés, les bois et forêts, les parts de groupements forestiers et les biens ruraux donnés à bail à long terme.

FOCUS

Comment déclarer les biens immobiliers démembrés (usufruit et nue-propriété) ?

Principe : L’usufruitier est imposé à l’IFI sur la valeur en pleine propriété ; corrélativement, le nu-propriétaire n’est pas imposé. Ainsi, si vous donnez la nue-propriété d’un bien immobilier à un enfant majeur et que vous conservez l’usufruit, vous restez imposable à l’IFI sur la valeur en pleine propriété.

Exception : Si le démembrement résulte d’une succession (le conjoint survivant ayant reçu l’usufruit et les enfants la nue-propriété). S’il s’agit d’un usufruit successoral légal, il y a répartition de l’assiette imposable entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Au contraire, s’il s’agit d’un usufruit généré par une donation entre époux, seul l’usufruitier est imposable sur la pleine propriété.

Exemple : Suite au décès de son conjoint en 2014, une dame de 76 ans détient l’usufruit légal d’un immeuble valorisé 1 000 000 €. Elle déclarait jusqu’à présent 1 000 000 € à l’ISF. Elle devra désormais déclarer à l’IFI l’usufruit de l’immeuble, soit 300 000 € compte tenu de son âge. Ses enfants doivent déclarer, pour la première fois, la nue-propriété de l’immeuble, soit 700 000 €.

Si le conjoint survivant est gagnant, les enfants pourraient devenir redevables de l’IFI ou voir augmenter le montant de leur impôt…

Les dettes à déduire

Les dettes déductibles sont strictement encadrées. Il est possible de déduire les dettes afférentes à l’acquisition, la réparation, l’entretien, l’amélioration, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement de vos biens immobiliers imposables et les impôts locaux vous incombant en tant que propriétaire. Vous ne pouvez cependant pas déduire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux restant à payer au 1er janvier, pas même la fraction correspondant à vos biens immobiliers locatifs.

Attention, les textes sont rédigés de manière à limiter les optimisations, notamment en cas de refinancement d’un bien immobilier. En effet, certains ont pu envisager la vente de leurs propres biens immobiliers à une société pour échapper à l’IFI. Cependant, le compte courant d’associé ou l’emprunt bancaire souscrit par la société pour acquérir lesdits biens immobiliers n’est pas déductible pour calculer la valeur des titres à déclarer. Aucun avantage fiscal ne pourra donc en être retiré.

Calcul, déclaration et optimisation de l’IFI

Votre patrimoine immobilier net imposable est taxé à un barème progressif de 0,50 % à 1,50 %, le même que l’ISF. Une fois l’impôt calculé, il est possible de le réduire de deux manières :

• Réaliser des dons aux oeuvres, procurant une réduction d’IFI de 75 % du don. Attention, depuis le 1er janvier 2018 la souscription au capital de PME, FIP ou FCPI ne procure plus de réduction d’IFI.
• Plafonner l’IFI par les revenus : l’IFI et l’imposition due au titre des revenus de l’année précédente ne peuvent pas excéder 75 % de vos revenus.

L’IFI est déclaré en même temps que l’impôt sur le revenu, avec des déclarations annexes. Contrairement à l’ISF, il n’y aura plus de déclaration spécifique (ancien formulaire n°2725) et l’échéance annuelle du 15 juin n’existe plus.

CONCLUSION

Majoritairement, les redevables de l’ISF paieront moins d’IFI, puisque les actifs financiers ou mobiliers sont exclus. La recherche de biens exonérés sera plus facile que par le passé : il faudra juste éviter l’immobilier (ou alors l’acheter à crédit) ! A contrario, certains pourront avoir de mauvaises surprises :

• Certains nus-propriétaires de biens immobiliers reçus par succession pourraient devenir taxables à l’IFI ou voir leur montant d’IFI progresser.
• Les personnes qui avaient l’habitude de réduire leur ISF avec des souscriptions au capital de PME, FIP, FCPI ne pourront plus le faire.
• L’accès au plafonnement de l’IFI par les revenus sera probablement plus difficile qu’à l’ISF.

Pour tout complément d’information sur l’IFI, contactez votre conseiller Cofige Patrimoine.