Jan 2018 La fiscalité applicable aux plus-values immobilières

PRINCIPES DE BASE

Du fait de l’augmentation de la CSG au 1er janvier 2018, les gains tirés d’une vente immobilière sont davantage taxés. La fiscalité peut atteindre 36,2%, contre 34,5% en 2017.

La personne qui vend un bien immobilier plus cher qu’elle ne l’a acheté réalise une plus-value taxable. Contrairement aux autres revenus (salaires, revenus fonciers, plus-values boursières…), la plus-value immobilière supporte l’impôt l’année de sa réalisation. Le notaire chargé de la vente vous verse le prix de vente net d’impôt. Voici les bases des calculs.

PLUS-VALUES EXONÉRÉES

La plus-value sur la résidence principale reste exonérée, quels que soient le montant de la vente et la durée de détention du bien. Seule condition : être la résidence habituelle et effective du vendeur le jour de la vente.

Les dépendances immédiates et nécessaires sont aussi exonérées : garage à moins d’un kilomètre de la résidence principale, chambre de bonne située dans le même immeuble.

Les ventes inférieures à 15.000 euros sont exonérées ainsi que, sous certaines conditions, les ventes par des non-résidents. Le Parlement a maintenu l’exonération des plus-values immobilières réalisées sur la première cession d’un bien, lorsque le prix de vente sert à financer l’acquisition de sa résidence principale.

DÉTERMINER LA PLUS-VALUE IMPOSABLE

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Pour minorer la plus-value, augmentez le prix d’acquisition des frais d’acquisition en tenant compte d’un forfait de 7,5% ou des frais réels (droits de succession ou de donation). Vous pouvez aussi augmenter votre prix d’acquisition des travaux (hors travaux d’entretien et de réparation), ou retenir un forfait de 15%.

Si vous laissez des meubles (de l’électroménager, par exemple), vous pouvez déduire du prix de vente, la valeur des biens laissés au nouveau propriétaire. Attention : vous devez être en mesure de justifier les montants que vous déduisez.

ESTIMER L’IMPÔT DÛ

Une fois la plus-value déterminée, vous profitez d’un abattement sur la plus-value dont le taux varie en fonction de la durée de détention du bien. Pour en bénéficier, le bien doit être cédé plus de cinq ans après son acquisition.

Pour l’impôt sur le revenu (19%), l’abattement est de 6% pour chaque année de détention comprise entre la 6ème et la 21ème année, et le taux passe à 4% pour la 22ème année de détention.

Pour les prélèvements sociaux (17,2% depuis le 1er janvier 2018), le taux est de 1,65% entre la 6ème et la 21ème année, 1,60% pour la 22ème année de détention et 9% pour chaque année à partir de la 23ème, Ainsi, le bien est exonéré d’impôt sur le revenu après vingt-deux années de détention. Il faut attendre trente ans pour être totalement exonéré de prélèvements sociaux.

Depuis le 1er janvier 2013, une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values imposables qui excèdent 50.000 euros.

Le taux varie entre 2 et 6% selon le montant de la plus-value.

Source : La lettre recommandée