Fév 2019 Bureaux : la fin d’un cycle ?

Lors de sa dernière Matinée Prospectives, l’IEIF a dressé l’état actuel et prévisionnel du marché des bureaux franciliens. Si l’on ne peut pas parler de « retournement », il est clair que les évolutions attendues ne vont pas dans le sens d’une amélioration de sa performance financière. Tout au moins jusqu’en 2020…

« Le haut du cycle locatif des bureaux parisiens est probablement derrière nous », reconnaissait Christian de Kerangal, Directeur général de l’IEIF lors de la dernière Matinée Prospectives organisée par l’Institut, le 24 janvier dernier. Tout en restant rassurant : il n’y a pas pour autant « un signal clair » du retournement du marché.

La certitude, c’est que les évolutions à venir seront de plus en plus contrastées. Effet local d’une tendance globale à la métropolisation, la demande en locaux des entreprises est de plus en plus segmentée géographiquement, et se polarise vers le cœur des agglomérations. Sur le marché francilien, le phénomène est particulièrement frappant. Un indicateur, parmi d’autres, l’illustre parfaitement : le délai d’écoulement. Ce ratio, qui mesure le délai nécessaire pour que l’offre disponible en bureaux trouve preneur, se situe actuellement autour de 2 à 3 mois dans « Paris QCA ». Contre 2,8 années dans la 2e couronne parisienne…

(…) L’Institut n’entrevoit donc pas de suroffre à venir, sauf pour certains marchés spécifiques. Une analyse confortée par les résultats de l’exercice de prospective auquel se livre l’IEIF chaque année. A partir d’hypothèses immobilières et macro-économiques, formulées sous forme de scenarii, son modèle quantitatif « auto-régressé » – c’est-à-dire qui intègre les variables qu’il ambitionne de prédire – cherche à anticiper la performance possible du marché des bureaux sur les deux prochaines années. Optimiste de nature, Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, qui présentait pour la 10e fois cette année cet exercice de prospection, a privilégié comme scénario le plus probable (80%) celui d’un « ralentissement cyclique ».

(…) Quelles sont alors, selon ce scénario, les prédictions du modèle ? Très clairement, la tendance est au tassement de l’activité. Les transactions vont baisser (de 2 504 000 m² à 2 289 000 m²) mais, en raison d’un niveau d’« absorption nette » qui demeurerait élevé, le stock disponible de bureaux va lui aussi s’orienter à la baisse.

La performance globale du marché des bureaux sera proche de zéro au cours des deux Prochaines années. Pour ensuite, sous réserve d’un maintien des taux d’intérêt à leurs niveaux actuels, et de la poursuite de la croissance des loyers, se redresser fortement à l’horizon 2021… Une option somme toute acceptable, comparée aux résultats générés par le scénario « pessimiste » : l’effondrement, dès 2019, de la rentabilité du secteur, celle-ci revenant au niveau (-20%) atteint au pire moment de la crise de 2007/2008…

Source : https://www.pierrepapier.fr/actualite/bureaux-la-fin-dun-cycle/